Sinds zaterdag 29 september jl. staat de campagne “word ook aflossingsblij” online. Een mooi initiatief van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), in opdracht van de gezamenlijke banken. Doel van de campagne is om klanten met een aflossingsvrije hypotheek aan te sporen om toch te gaan aflossen of geld te sparen voor later. Een waarschuwingssignaal voor de financiële risico’s. Is dat echt nodig? Wie lopen met name risico’s op deze financiële problemen? En wat kunnen we nu doen om (grote) geldproblemen te voorkomen?
De nieuwste campagne is bedoeld om mensen met een aflossingsvrije hypotheek goed na te laten denken over hun financiële situatie aan het einde van de looptijd. Met een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente. Soms misschien nog een premie voor een overlijdensrisicoverzekering. Er is dus geen betaling voor aflossing van de hypotheek, of het opbouwen van een kapitaal om later af te lossen. Grote voordeel: de maandlasten zijn heel laag. Vaak mag je tussentijds aflossen, boetevrij tot soms wel 20% van de hoofdsom.
Is de aflossingsvrije hypotheek een risico?
Eind vorig jaar waarschuwde de AFM al voor de risico’s van de aflossingsvrije hypotheek. Niet voor niets, want uit cijfers bleek dat meer dan de helft van de hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens uit aflossingsvrije leningen bestaat. In mei van dit jaar lazen we al in het Financieel Dagblad dat de aflossingsvrije hypotheek een potentiele tijdbom is! Dit omdat de looptijd van 30 jaar van deze hypotheek een keer afloopt. Vanaf 2031 zijn de rentekosten van de oude aflossingsvrije hypotheken niet meer aftrekbaar. Het is niet vanzelfsprekend dat de bank dan altijd een nieuwe hypotheek of lening aan je verstrekt. In regels is veel gewijzigd, maar mogelijk ook in je eigen persoonlijke omstandigheden. Deze hypotheek kan dus zeker een risico vormen.
Wat zijn de belangrijkste risico’s?
1. Lager inkomen. Als je inkomen daalt door een wijziging (pensioen, andere baan) kan je te maken krijgen met hogere hypotheekuitgaven in combinatie met een lager inkomen.
2. Verkoop van je woning. Bij verkoop kan je te maken krijgen met een restschuld als de verkoopopbrengst lager is dan de hypotheekschuld.
3. Verdwijnen van de hypotheekrente aftrek als je in de woning blijft wonen. Omdat je je hypotheekschuld niet aflost, blijft die altijd op hetzelfde niveau. Als de hypotheekrenteaftrek stopt na 30 jaar, worden je bruto lasten ineens netto maandlasten. Als je die maandlasten niet kan betalen moet je mogelijk je woning verkopen.
4. De bank verstrekt mogelijk geen nieuwe hypotheek na 30 jaar. Volgens de NVB moet aan het einde van de looptijd minimaal de helft van de marktwaarde van de woning worden afgelost om een nieuwe hypotheek te kunnen afsluiten. Dat kan leiden tot forse lasten. Voor een nieuwe hypotheek toetst de bank of je de nieuwe (niet aftrekbare) lasten nog wel kan betalen (op basis van je inkomen op dat moment).
Risicogroep
Volgens de vereniging houden verschillende mensen met een aflossingsvrije hypotheek geen rekening met de gevolgen van het aflopen van hun lening. In de schuldpreventiewijzer van het Nibud lezen we dat er verschillende risicogroepen zijn voor schulden, zoals onder meer laagopgeleide jongeren, alleenstaande ouders, sociale minima, maar ook huizenbezitters en ouderen. Life-events kunnen een financieel probleem veroorzaken, zoals echtscheiding, baanverlies, overlijden partner of een verhuizing. Vooral voor mensen die rond de pensioenleeftijd zijn speelt dit onderwerp zeker een grote rol: de maandelijkse inkomsten dalen vaak door pensioen. Tegelijkertijd stijgen de maandelijkse lasten omdat de nieuwe hypotheek wel afgelost moet worden, en de hypotheekrente aftrek verdwijnt. In het rapport Grip op de financiële toekomst van het Nibud zien we terug dat 60% van de Nederlanders niet weet of ze na hun pensioen nog wel voldoende inkomen hebben om rond te komen. De banken verstrekken een nieuwe lening op basis van je nieuwe inkomen: je AOW en eventueel aanvullend pensioen of lijfrente-uitkering. Het hangt dus af van de waarde van je woning en je nieuwe pensioeninkomen of je straks een financieel probleem hebt. Het is daarom heel goed om te kijken hoe je er in de toekomst financieel voor staat zodat je weet of je de lasten van een nieuwe hypotheek ook dan kunt dragen. Als je van tevoren al een beeld hebt van je financiële situatie op dat toekomstmoment, dan weet je wat je kan verwachten en al maatregelen nemen. Voorbereid zijn voorkomt veel zorgen en problemen.
Bescherming
Wie nu een aflossingsvrije hypotheek afsluit, komt niet meer in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. Degene die al jaren zo’n hypotheek hebben nog wel, maar na dertig jaar niet meer (tot max 2031). Het is goed dat er vanaf 1 januari 2013 nieuwe eisen zijn gekomen om in aanmerking te komen voor hypotheekrente aftrek. Alleen annuïteiten- en lineaire hypotheekleningen komen in aanmerking voor aftrek, als ze worden afgelost in maximaal 30 jaar. Banken houden daarnaast (ook uit bescherming) tien jaar voorafgaand aan de pensioendatum al rekening met je toekomstig pensioeninkomen bij de berekening van je nieuwe hypotheekbedrag. Hier krijg je dus mee te maken zodra je 57 jaar of ouder bent en een hypotheek wilt afsluiten. Mogelijk is je nieuwe maximale hypotheekbedrag hierdoor lager dan voorheen.
Wat is het voordeel om wél af te lossen?
Natuurlijk is een lage maandlast en maximale aftrek van je hypotheeklasten erg fijn. Maar aflossen van je aflossingsvrije hypotheek (binnen de jaarlijks maximale toegestane ruimte bij jouw bank) brengt ook zeker voordelen met zich mee. Geen probleem natuurlijk als je geld reserveert of spaart om later zelf je hypotheek ineens af te lossen. Maar als je dat nog niet doet, geef ik je hier een aantal voordelen ter overweging.
1. Als je start met aflossen, verlaag je elke maand je lasten tijdens de resterende looptijd van je hypotheek. Een extra aflossing van bijvoorbeeld 5.000 euro bij een rente van 4 procent bespaart je jaarlijks al 200 euro.
2) Als de marktwaarde van je woning lager ligt dan je hypotheek verlaag of voorkom je een eventuele restschuld als je huis verkoopt
3) Als je meer spaargeld hebt dan het maximaal heffingsvrij vermogen van € 30,000,- (voor de vermogensrendementsheffing in Box 3) kan je beter het meerdere aflossen. Je voorkomt hiermee dat je belasting betaalt over dat vermogen.
4) Mogelijk heb je te maken met een renteopslag omdat de waarde van je woning lager is dan je hypotheekbedrag. Door af te lossen kan je hypotheekrente omlaag als de eventuele opslag vervalt.
De afloswijzer geeft je snel inzicht of aflossen voor jou een slimme zet is.
Tips om te doen
Goed dat de NVB deze campagne is gestart. Bewustzijn van je financiële toekomst kan schulden en zorgen voorkomen. De belangrijkste tips op een rijtje:
1. Breng op tijd je eigen financiële situatie in kaart. Ben je bewust of je mogelijk een financieel probleem krijgt in de toekomst. Bijvoorbeeld na de periode van 30 jaar aflossingsvrij lenen. Maak hiervoor bijvoorbeeld (online) gebruik van de Nibud Pensioenschijf van vijf, waarbij je goed inzicht krijgt in je eigen financiële situatie in de toekomst.
Figuur 1: voorbeeld uitkomst pensioenschijf van vijf
2. Als je verwacht een probleem te krijgen, trek dan op tijd aan de bel bij je hypotheekverstrekker. Mogelijk kan je nu al goede maatregelen nemen.
3. Kijk of je nu al kan starten met aflossen. Je kan vaak tot een maximum bedrag boetevrij aflossen. Als je maandelijks een bedrag spaart kan je per jaar mogelijk een leuke aflossing doen. Mogelijk heb je nu een risico-opslag op je hypotheekrente en kan je rentepercentage worden verlaagd als je voldoende hebt afgelost.
4. Als de huidige hypotheekrente lager is dan de rente die jij nu betaalt, kan je je bank vragen jouw hypotheekrente te verlagen. Je krijgt dan lagere rente maandlasten. Het verschil in lasten kan je mogelijk gebruiken om af te lossen.
5. Als je nu al voorziet dat je kleiner moet gaan wonen in de toekomst, wellicht een huurwoning, kom dan ook al in actie. Schrijf je bijvoorbeeld op tijd in voor een huurwoning.
Een uitgebreide voorbereiding kan je veel zorgen besparen.
Deze blog is geschreven door Saskia van de Schoot, Manager Business Development bij Janssen & Janssen.
