Het Economisch Bureau van ABN AMRO heeft haar voorspellingen voor de woningmarkt in 2021 flink naar boven aangepast. “Nu er vaccins beschikbaar zijn, komt er weer zicht op een herstel van de economie”, aldus Philip Bokeloh, senior econoom bij het Economisch Bureau van ABN AMRO, in de meest recente Woningmarktmonitor van januari 2021 .
Prognose huizenprijzen 2021
De huizenprijzen en woningaankopen hebben tot dusver weinig last van de zwakke economie. De aanstaande afzwakking van de woningmarkt is dan ook minder ingrijpend dan we eerder hadden voorzien. “Eerder voorzagen we een stabilisatie van de huizenprijzen in 2021. Inmiddels houden we rekening met een prijsstijging van 5% voor 2021 en 1% voor 2022. Deze forse aanpassing komt ten eerste doordat de sterke prijsstijging in de tweede helft van 2020 doorwerkt in de gemiddelde prijsstijging van 2021. De tweede reden is dat we meer zekerheid hebben over de toekomst.”, aldus Bokeloh.
Huizenmarkt trekt zich weinig aan van economische situatie
Hoewel Nederland opnieuw in een lockdown zit, blijft de huizenmarkt prima presteren. Tot en met november 2020 zijn er in totaal 209.000 bestaande woningen gekocht; 13.000 meer dan in dezelfde periode van 2019. Inclusief de woningaankopen van december (traditioneel een maand met veel woningaankopen) gaat het totaal aantal over 2020 aardig in de richting van het recordjaar 2017, toen er 242.000 bestaande woningen werden gekocht. Dat het aantal woningaankopen zo hoog blijft, is niet alleen opmerkelijk door de zwakke economische situatie, maar ook door het beperkte aanbod. Volgens huizenzoeker.nl staan er nog maar zo’n 45.000 woningen te koop: 11.000 minder dan begin 2020. Normaal gesproken worden er minder huizen gekocht als er een beperkt aanbod is. Maar door de grote belangstelling, is de doorlooptijd van woningen kort en vinden er toch veel aankopen plaats. Ook wordt er nog regelmatig boven de vraagprijs geboden.
Zicht op economisch herstel
De toekomst ziet er weer rooskleuriger uit. Nu er vaccins beschikbaar zijn en een groot aantal landen is begonnen met vaccineren, komt er weer zicht op een herstel van de economische activiteit. Dat is belangrijk, want dat helpt de economische schade, bijvoorbeeld in de vorm van bedrijven die omvallen en een blijvend hogere werkloosheid, te beperken. Voor de huizenmarkt is het belangrijk dat de vooruitzichten voor de arbeidsmarkt blijven, want het inkomen is bepalend voor de hoogte van de hypotheek. En de hoogte van de hypotheek die consumenten kunnen krijgen, heeft weer veel invloed op hoe er op woningen wordt geboden.
Wel verwachte toename werkloosheid
Hoewel de komst van vaccins comfort geeft, is het niet te vermijden dat het aantal werklozen in 2021 zal toenemen. Wanneer de overheid de subsidieregelingen terugdraait, komen werknemers op straat te staan. Dat zal ook gebeuren als bedrijven hun aangekondigde plannen om te reorganiseren echt doorzetten. De verwachte toename van de werkloosheid zal gevolgen hebben voor de woningmarkt. Eerst via minder woningaankopen, daarna via een lagere huizenprijsstijging. Na een stijging van de transacties met 7,5% in 2020 zullen de woningaankopen volgens onze verwachting in 2021 dalen met 10% en in 2022 met 5%.
Vooruitzichten hypotheekrente en woonlasten positief
De belangrijkste pijler onder de woningmarkt is de hypotheekrente. Forse ingrepen van de centrale banken zorgen ervoor dat de rente op overheidsleningen (een belangrijke graadmeter voor de hypotheekrente) laag is. Naar verwachting zullen centrale banken doorgaan met hun steunaankopen. De vooruitzichten voor de hypotheekrente en daarmee de woonlasten, blijven daarom positief. Maar als de hypotheekrente stabiliseert, groeit het bedrag dat kopers kunnen lenen niet meer. Dit betekent dat het gunstige effect van de lage hypotheekrente op de woningmarkt geleidelijk zal afnemen.
Woningbouw blijft achter bij behoefte
De woningbouw gaat ondanks corona door, maar blijft door allerlei problemen, waaronder een gebrek aan in het verleden afgegeven vergunningen, achter bij de behoefte en bij de bevolkingsgroei. Er is wel een regionale verschuiving zichtbaar. Eerder stegen de huizenprijzen vooral in de grote steden; nu is dat vooral in de randgemeenten en de steden buiten de Randstad. Hier zijn economische oorzaken voor aan te wijzen. Verder kan het zijn dat de huizenprijzen in de grote steden zo hard zijn gestegen dat de rek er uit is en nieuwe kopers niet nog meer willen betalen. Daarnaast kunnen ook veranderende woonvoorkeuren de regionale verschuiving verklaren. Als mensen vaker thuis werken, zullen zij de afstand naar het werk minder belangrijk vinden en hebben zij meer behoefte aan extra binnen- en buitenruimte. Dit laatste is terug te zien in de zoekopdrachten op Funda.
Woningmarkt en de verkiezingen
De inrichting van de woningmarkt zal een belangrijk thema zijn bij de aankomende verkiezingen in maart, want er spelen veel problemen rondom huisvesting. De afgelopen twee kabinetsperiodes zijn er al forse ingrepen gedaan in de fiscale voordelen van de eigen woning. Dit drukte de prijsontwikkeling omlaag. Als het aan DNB en een groot aantal internationale beleidsorganisaties ligt, blijft het hier niet bij. Deze instanties vinden een gewillig oor bij D66, GroenLinks, PvdA en SP, die in hun verkiezingsprogramma’s voorstellen hebben opgenomen om de hypotheekrenteaftrek verder aan te passen.
Bron: ABNAMRO
