Er lijkt vooralsnog geen eind te komen aan de problemen op de Nederlandse kantorenmarkt, die in 2012 opnieuw werd geconfronteerd met een sterk afnemende vraag en een flink oplopend aanbod van leegstaande en nog te verhuren kantoren.
Dat blijkt uit cijfers van NVM Business op basis van gegevens die de makelaarsvereniging zelf verzamelt en bijhoudt. Terwijl op de zogenoemde vrije markt het afgelopen jaar 15% minder kantoorruimte werd verhuurd en verkocht dan in 2011, steeg in dezelfde periode het direct beschikbare aanbod met 9% tot circa 7,8 miljoen m2. Volgens NVM Business is het in Nederland nog niet eerder voorgekomen dat in een jaar een dergelijk groot aanbod van leegstaande kantoren werd geregistreerd.
Aanbodsituatie in Amsterdam onveranderd
Door de verruiming van het aanbod stond ultimo 2012 bijna 16% van de kantorenvoorraad in ons land te huur of te koop. Een jaar eerder bedroeg de kantorenleegstand ongeveer 14,5%. De stijging van het aanbod in 2012 is vooral een gevolg van toenemende besparingen bij overheid en bedrijfsleven op de huisvestingslasten, als gevolg waarvan ook minder vierkante meters kantoorruimte nodig zijn. Overigens had de toename van het aanbod vorig jaar nog groter kunnen zijn, ware het niet dat circa 400.000 m2 kantoorruimte aan de voorraad werd onttrokken door middel van sloop en herbestemming. De meeste onttrekkingen vonden plaats in Amsterdam, Diemen, Eindhoven, Heerlen en Rotterdam. Mede door het grote aantal onttrekkingen in Amsterdam bleef het aanbod in de hoofdstad vorig jaar vrijwel onveranderd. Daarmee was Amsterdam een positieve uitzondering, want in de steden Rotterdam, Den Haag en Utrecht ging het aanbod flink omhoog. In de Haarlemmermeer kwamen eveneens meer vierkante meters kantoorruimte beschikbaar, waarvan met name Hoofddorp veel hinder ondervond. Ook buiten de Randstad werden verschillende steden met een verruiming van het direct beschikbare aanbod geconfronteerd. Deze situatie deed zich onder meer voor in Eindhoven, Den Bosch, Breda en Zwolle.
Meer structurele leegstand in kantoren
Los van het feit dat de meeste steden van ons land het kantorenaanbod vorig jaar zagen toenemen, viel het op dat, net als in 2011, de stijging van het aanbod hoofdzakelijk in de eerste helft van het jaar plaatsvond. Verder was het opvallend dat er in 2012 nauwelijks nieuwe kantoorgebouwen werden gerealiseerd en dat de toename van het aanbod nagenoeg geheel kon worden toegeschreven aan het aan de markt komen van met name bestaande kantoren. Deze toename voltrok zich vooral in de grootteklassen van 500 tot 2.500 m2 en 5.000 tot 10.000 m2. Daarnaast was het veelzeggend dat het aandeel van structureel leegstaande kantoren een belangrijke stijging te zien gaf. Stond in 2011 circa 36% van de aangeboden kantoorruimten drie jaar of langer te huur, eind vorig jaar had 43% van het aanbod een structureel karakter.
Daling in vraag zet onverminderd door
Een belangrijke tegenvaller voor de kantorenmarkt was ook dat de vraag verder terugliep. Op de vrije markt – eigenbouw niet meegerekend – werd circa 910.000 m2 opgenomen, 15% minder dan in 2011. Hiermee werd de neergaande trend, die al in 2007 is ingezet, gecontinueerd. Dat het afgelopen jaar minder kantoorruimte werd verhuurd en verkocht, was vooral te wijten aan het uitblijven van voldoende vraag van de zijde van het bank- en verzekeringswezen, de bouwnijverheid, het openbaar bestuur, de communicatie- en transportsector, en de handelsbedrijven. De automatiseringssector en de zakelijke dienstverlening lieten daarentegen wel een groei zien in de vraag naar kantoren, maar de verhoogde vraag was te klein om de vraaguitval in de andere sectoren te kunnen compenseren. Ook regionaal gezien deden zich qua opname grote verschillen voor. Zo moesten Rotterdam, Breda en Eindhoven genoegen nemen met een lager transactievolume, terwijl Arnhem, Den Bosch en Den Haag de afzet juist zagen toenemen. De kantorenmarkt in Amsterdam wist goed stand te houden met een transactievolume dat vrijwel even groot was als het jaar ervoor. Doordat er nauwelijks nieuwe kantoren in aanbouw werden genomen, vond het grootste deel van de transacties plaats in de bestaande voorraad.
Beleggingen in kantoren redelijk op peil
Ondanks de verslechterde marktomstandigheden werd in 2012 voor iets meer dan 1 miljard euro in kantoren belegd, wat ten opzichte van het jaar ervoor zelfs een lichte verbetering inhield. Het zwaartepunt van de activiteiten lag evenwel in de eerste helft van het jaar; in de tweede helft kwam de vraag van beleggers niet van de grond. Amsterdam, Rotterdam en Den Haag waren vorig jaar het meest in trek. Vreemd genoeg viel er in Utrecht weinig te beleven. Buiten de Randstad was een hoofdrol weggelegd voor Eindhoven. Daar verwisselde de High Tech Campus voor meer dan 400 miljoen euro van eigenaar.
Bron: APS
