Na jaren van koerswinsten leden pensioenfondsen in 2022 verliezen op hun beleggingen in vastgoed, blijkt uit recente cijfers van DNB. In totaal daalde de waarde van deze beleggingen met ruim EUR 14 miljard. Vooral beursgenoteerd vastgoed daalde in waarde, terwijl bij direct aangehouden vastgoed de verliezen beperkt bleven. Door toedoen van de gestegen Amerikaanse dollar nam de waarde van participaties in (buitenlandse) vastgoedfondsen in euro’s zelfs licht toe.
Nederlandse pensioenfondsen hadden eind 2022 voor in totaal EUR 158 miljard aan beleggingen in vastgoed, ofwel 10,9% van hun belegd vermogen. Een deel hiervan houden zij direct aan op de eigen balans of op die van gerelateerde Nederlandse beleggingsfondsen (EUR 47 miljard). Daarnaast houden zij indirect vastgoed aan via participaties in (buitenlandse) beleggingsfondsen, met name in vastgoedfondsen (EUR 67 miljard). Tot slot beleggen zij in ‘beursgenoteerd vastgoed’. Dat zijn beursgenoteerde ondernemingen die vastgoed beheren (EUR 44 miljard).
Verliezen relatief groot bij beleggingen in beursgenoteerd vastgoed
Van de per saldo EUR 14,6 miljard verlies die pensioenfondsen in 2022 op hun vastgoedbeleggingen leden, betrof EUR 15,1 miljard de beleggingen in beursgenoteerd vastgoed (-22% van de beginbalans). Deze verliezen manifesteerden zich al vroeg in 2022 met een piek in het tweede kwartaal. De verliezen werden nog gemitigeerd door wisselkoerseffecten, met name de gestegen Amerikaanse dollar, zonder welke het verlies EUR 17,9 miljard bedroeg.
Op direct aangehouden vastgoed bleef het verlies beperkt tot EUR 0,7 miljard (-1,5% van de boekwaarde). Op vastgoedfondsen werd over het gehele jaar gemeten een positieve waardeontwikkeling geboekt van EUR 1,2 miljard, ofwel 2,2% procent. Deze winst was geheel te danken aan bovengenoemde wisselkoerseffecten; het pure prijseffect bedroeg EUR -0,4 miljard.
Bij de verschillen in prijsontwikkeling per type vastgoedbeleggingen speelt de prijsvorming een belangrijke rol. De koers van beursgenoteerd vastgoed wordt dagelijks bepaald op basis van vraag en aanbod. Hierbij komen marktinformatie en gewijzigde toekomstverwachtingen direct in de prijs tot uiting. De koersen van participaties in beleggingsfondsen reageren over het algemeen minder snel, vooral als het zogeheten ‘closed end funds’ betreft, waar beleggers niet op korte termijn uit kunnen stappen. Ook de prijsontwikkeling van direct aangehouden vastgoed ijlt na, omdat de waardering vaak op een aantal momenten per jaar plaatsvindt.
Direct vastgoed betreft voor groot deel woningen
Het directe vastgoed en indirect via gerelateerde Nederlandse beleggingsfondsen aangehouden vastgoed van pensioenfondsen betreft relatief vaak woningen. Minder dan een derde betreft kantoren, winkelpanden en overig vastgoed. Beide vrijwel volledig in Nederland.
Van indirect vastgoed via buitenlandse vastgoedfondsen en van beursgenoteerd vastgoed zijn geen cijfers over het type vastgoed bekend. Wel is de geografie hiervan bekend: de betreffende vastgoedfondsen en beursgenoteerde vastgoedondernemingen zijn grotendeels buitenlands, voor een belangrijk deel in de Verenigde Staten.
Beleggingsresultaat pensioenfondsen over 2022
2022 was een minder beleggingsjaar voor pensioenfondsen. Dalende beurskoersen resulteerden in koersverliezen op beleggingen in aandelen van EUR 46 miljard (-18,3% van de gemiddelde balans) en op beleggingsfondsen van EUR 70 miljard (-9,1%). Daarnaast daalden de beleggingen in obligaties met EUR 141 miljard in waarde (-22,4%) als gevolg van de sterk gestegen rente, en werden op (voornamelijk rente-) derivaten verliezen geboekt van EUR 165 miljard. Deze koersverliezen werden beperkt gecompenseerd door de gestegen koers van de Amerikaanse dollar, waardoor de waarde in euro’s steeg met EUR 18 miljard (1,0%).
Desondanks waren de gevolgen hiervan voor de financiële positie van pensioenfondsen relatief beperkt, doordat ook de verplichtingen sterk in waarde daalden (EUR 375 miljard). Deze resultaten zijn aan elkaar gerelateerd doordat pensioenfondsen het renterisico dat zij lopen over hun verplichtingen afdekken door middel van beleggingen in obligaties en het afsluiten van rentederivaten. Omdat pensioenfondsen gemiddeld een deel van het renterisico open laten staan, stijgt per saldo de dekkingsgraad van pensioenfondsen bij een stijging van de rente.
Bron: DNB
