Grootste procentuele prijsdaling in acht jaar
De gemiddelde landelijke huurprijs van huurwoningen in de vrije sector is in het vierde kwartaal van 2020 opnieuw gedaald. Een nieuwe huurder betaalde € 16,16 per vierkante meter per maand voor een vrije sector huurwoning, 3,7 procent minder dan in hetzelfde kwartaal in 2019. Dat blijkt uit cijfers van woningplatform Pararius. Een vergelijkbare prijsdaling werd voor het laatst gemeten in het vierde kwartaal van 2012.
De prijsstijging van huurwoningen in de vrije sector vlakte af in de eerste twee kwartalen van 2020. Het kantelpunt lag in het derde kwartaal van 2020, toen er voor het eerst in zes jaar een lichte prijsdaling te zien was en nieuwe huurders 0,4 procent minder betaalden dan het jaar daarvoor. Nu zet deze prijsdaling zich voort.
Oplevervormen
Pararius hanteert drie oplevervormen: gemeubileerd, gestoffeerd en kaal. De prijs van gestoffeerde huurwoningen daalde afgelopen kwartaal met 5,3 procent naar € 15,18 per vierkante meter per maand. Voor een kale huurwoning betaalden nieuwe huurders € 11,92 per vierkante meter per maand, 0,5 procent meer dan hetzelfde kwartaal van 2019. Ook gemeubileerde woningen daalden in prijs. Met een gemiddelde huurprijs van € 18,20 betaalden nieuwe huurders 7 procent minder dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder.
G5 voorbode voor de rest van Nederland
Ontwikkelingen in de vijf grote steden van Nederland (Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Rotterdam, Utrecht) zijn vaak een voorbode voor de rest van Nederland. “Landelijke ontwikkelingen op de huurmarkt zijn meestal als eerst zichtbaar in de hoofdstad”, zegt Jasper de Groot, directeur van Pararius. “Na de crisis stegen de woningprijzen in Amsterdam als eerste, gevolgd door Rotterdam en Den Haag. Pas later zagen we ook in de rest van het land de huurprijzen in de vrije sector stijgen. Nu gebeurt andersom hetzelfde.” In Amsterdam stagneerden de huurprijzen vanaf het tweede kwartaal van 2019. In de rest van het land volgde deze stagnatie krap een jaar later (Q1 2020). Ook prijsdalingen werden eerst in Amsterdam geconstateerd en volgden vervolgens op landelijk niveau.
Amsterdam
De prijsdaling in onze hoofdstad zet nog steeds door. In het derde kwartaal van 2020 daalde de gemiddelde vierkantemeterprijs al met 5,8 procent, het afgelopen kwartaal was de procentuele prijsdaling nog groter. De gemiddelde huurprijs nam met 6,8 procent af tot € 22,08 per vierkante meter per maand. Sinds de eerste metingen van Pararius (2011) werd niet zo’n grote procentuele huurprijsdaling gemeten in Amsterdam. Dit is tevens de laagst gemeten vierkantemeterprijs sinds het derde kwartaal van 2017.
Huurwoningen zijn het duurst in Amsterdam Centrum. De prijzen daalden hier met 9,9 procent, nieuwe huurders betaalden € 23,29 per vierkante meter per maand. In Amsterdam Zuid daalden de prijzen met 7,8 procent en betaalden nieuwe huurders per vierkante meter € 23,28. Nog niet eerder lagen de huurprijzen van deze twee stadsdelen zo dicht bij elkaar.
Huurders zijn het goedkoopst uit in Amsterdam Zuidoost. Per vierkante meter betaalden nieuwe huurders in het vierde kwartaal van 2020 € 17,40. De huurprijzen stegen hier met 2,4 procent omdat ze voor Amsterdamse begrippen nog relatief laag zijn.
Rotterdam
In Rotterdam daalde de gemiddelde huurprijs met 4,8 procent naar € 15,48 per vierkante meter per maand. Sinds het eerste kwartaal van 2018 werd niet zo’n lage vierkantemeterprijs gemeten.
In meerdere Rotterdamse wijken was een daling van de vrije sector huurprijzen zichtbaar. De grootste procentuele prijsdalingen werden gemeten in Centrum (-8%), Noord (-5%) en Delfshaven (-6,2%). Ook in Charlois daalden de huurprijzen van vrije sector huurwoningen met 3,3 procent ten opzichte van een jaar eerder. Nieuwe huurders betaalden per vierkante meter € 12,75 per maand. De absolute huurprijzen lopen in de havenstad wel nog behoorlijk uiteen: voor een woning van 75 vierkante meter betaalden nieuwe huurders in het Centrum € 1.351 per maand, een even grote woning in Charlois kostte € 956.
Den Haag en Eindhoven
In Den Haag daalde de gemiddelde vierkantemeterprijs het afgelopen kwartaal met 3,1 procent naar € 15,83 per maand. In Eindhoven daalde de gemiddelde huurprijs met 2,9 procent naar € 14,11 per vierkante meter per maand. Voor beide steden geldt dat dit de laagst gemeten vierkantemeterprijs is sinds het tweede kwartaal van 2018.
Utrecht
Utrecht is de enige van de vijf grootste steden van Nederland waar nieuwe huurders er niet op voor- of achteruit gingen ten opzichte van een jaar geleden; de huurprijzen bleven het afgelopen kwartaal nagenoeg gelijk. Nieuwe huurders betaalden € 17,81 per vierkante meter per maand. Dit was in het vierde kwartaal van 2019 € 17,80.
In de metropoolregio Utrecht is de druk op de woningmarkt hoog, maar Minister Ollongren werkt aan het vergroten van de plancapaciteit. In Utrecht starten de komende periode drie grote gebiedsonderzoeken naar waar grootschalige woningbouw mogelijk is. Samen hebben deze gebieden binnen het stedelijk netwerk potentie voor zo’n 70.000 tot 100.000 woningen tot 2040.4
Provincies
In acht van de twaalf provincies daalden de gemiddelde huurprijzen in de vrije sector. In Drenthe (-7,4%) Noord-Holland (-6,3%), Groningen (-4,9%), Zeeland (-4,7%) en Zuid-Holland (-3,2%) daalden de prijzen met ten minste 3 procent. In Friesland (-2,6%), Noord-Brabant (-2%) en Limburg (-1,9%) was de prijsdaling iets kleiner.
De absolute prijsdaling was het grootst in Noord-Holland. Nieuwe huurders betaalden € 20,36 per vierkante meter per maand, € 1,37 minder dan in het laatste kwartaal van 2019. Ter vergelijking: in Drenthe daalden de prijzen met 7,4 procent maar was het prijsverschil met vorig jaar ‘slechts’ € 0,76. Huurders betaalden in Drenthe € 9,52 per vierkante meter per maand.
In vier Nederlandse provincies stegen de gemiddelde vierkantemeterprijzen nog licht: in Utrecht (+1,4%), Overijssel (+2%), Flevoland (+5,1%) en Gelderland (+1,1%).
Dure steden in Noord-Holland
Dat Noord-Holland de duurste provincie van Nederland is, is niet gek: drie van de vijf duurste steden in Nederland liggen in deze provincie. Het gaat om Amsterdam (€ 22,08), Amstelveen (€ 18,21) en Haarlem (€ 18,11).
In al deze steden daalden de vierkantemeterprijzen het afgelopen kwartaal. Amstelveen spant de kroon: nieuwe huurders betaalden 11,3 procent minder per vierkante meter per maand. De laatste prijsdaling in Amstelveen werd gemeten in het vierde kwartaal van 2012. Toen daalde de vrije sector huurprijs met 2,4 procent. De Groot: “Een direct aan Amsterdam grenzende stad als Amstelveen is populair onder expats. De komst van COVID-19 is hier ongetwijfeld ook een belangrijke katalysator geweest voor het dalen van de huurprijzen. Blijven expats weg, dan blijven veel vrijgekomen huurwoningen onbewoond. Om leegstand te voorkomen worden huurprijzen naar beneden bijgesteld.”
Dat concludeert ook Tim van Breukelen van Koops Makelaardij uit Amstelveen. “Expats zijn teruggegaan naar hun thuisland en ook particuliere investeerders hebben net voor de vernieuwde belastingregeling een woning aangeschaft die ze nu graag willen verhuren. Voor de corona-uitbraak verhuurden wij het overgrote deel van ons aanbod aan expats. Amstelveen is zeer populair onder expats, maar veel van hen zijn terug naar hun thuisland gegaan en de aankomst van nieuwe expats laat nog op zich wachten. De prijzen zijn naar beneden bijgesteld om zo een bredere doelgroep aan te kunnen trekken.”
Volgens van Breukelen zijn luxe huurwoningen het hardst geraakt, de verhuur duurt nu een stuk langer. “Maar ook een appartement van € 1.250 per maand was voor de coronacrisis binnen een week verhuurd, ook dat duurt nu wat langer. Desondanks hebben we de afgelopen maanden toch veel woningen verhuurd.”
Laagste huurprijzen buiten de randstad
Wie goedkoop een woning wil huren zal moeten uitwijken naar een middelgrote stad buiten de randstad. In de goedkoopste steden op Pararius – Leeuwarden (€ 9,79), Deventer (€ 10,75) en Enschede (€ 10,59) – ligt de gemiddelde vierkantemeterprijs van een vrije sector huurwoning nog onder de 11 euro. In Apeldoorn (€ 11,08) en Arnhem (€ 11,84) liggen de vierkantemeterprijzen onder de 12 euro.
Ondanks de lage vierkantemeterprijs in de stad Leeuwarden zakte de gemiddelde vierkantemeterprijs met twee procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. Salvatore Tundo van De Noordelijke verhuurmakelaars uit Leeuwarden geeft aan dat leegstaande woningen moeilijker te verhuren zijn. “Vooral in de studenten branche is het erg rustig. Veel studenten zijn teruggegaan naar hun ouderlijk huis omdat lessen online te volgen zijn. Huurwoningen staan langer leeg, waardoor de prijzen zakken.” Tundo adviseert verhuurders soms om de woning op te knappen, omdat huurders tegenwoordig iets meer luxe verwachten. ”Er komt inmiddels langzaam weer wat meer beweging, maar het is moeilijk om een woning te verhuren voor dezelfde prijs als vorig jaar”, aldus Tundo.
Prijsontwikkelingen per woningtype
De huurprijs van appartementen is in het vierde kwartaal van 2020 opnieuw gedaald. Nieuwe huurders betaalden voor een appartement gemiddeld € 17,14 per vierkante meter per maand, een daling van 6,2 procent. Appartementen zijn nog altijd veruit het duurste woningtype om te huren. Voor een eengezinswoning betaalden nieuwe huurders € 12,36 per vierkante meter per maand (-1,8%). Voor een vrijstaande woning werd gemiddeld €14,28 per vierkante meter per maand betaald. Dit is een stijging van 3,9 procent.
Oppervlaktesegmenten
Woningen tot 75 vierkante meter hebben nog steeds de hoogste vierkantemeterprijzen. Nieuwe huurders betaalden in deze categorie € 18,93 per vierkante meter per maand, een prijsdaling van 4,6 procent. Ook voor woningen tussen de 75 en 100 vierkante meter betaalden nieuwe huurders 4,6 procent minder. Voor een woning in dat segment betaalde men gemiddeld € 16,04 per vierkante meter per maand. Voor woningen tussen de 100 en 125 vierkante meter betaalden nieuwe huurders € 13,98, een daling van 4,8 procent ten opzichte van het vierde kwartaal van 2019.
Druk op de vrije sector huurmarkt blijft
Ondanks de ingezette landelijke huurprijsdaling blijft de druk op de vrije huursector bestaan. Huurwoningen gaan nog steeds als warme broodjes over de toonbank, blijkt onder andere uit het aantal dagen dat een woning gemiddeld online staat op Pararius.
Volgens De Groot is het veel te grote marktaandeel sociale huurwoningen een belangrijke reden voor de scheve verhouding tussen vraag en aanbod in Nederland. De Woonbond vindt dat een komend kabinet nog grotere stappen moet zetten om de betaalbaarheid van het huren in de vrije én de sociale sector te verbeteren en roept op de sociale woningvoorraad nog verder uit te breiden.5 Volgens De Groot is dit slechts symptoombestrijding die tot steeds vervelendere bijwerkingen leidt.
“Vreemd genoeg gaat de discussie steeds maar niet over het veel te grote marktaandeel sociale huurwoningen in Nederland. Nederland is namelijk Europees kampioen op het gebied van sociale woningbouw”, aldus De Groot. Maar liefst 33 procent van alle woningen in Nederland is een sociale huurwoning. Slechts 7 procent van alle woningen betreft een vrije sector huurwoning.6
Hier wringt ook de schoen. De Groot: “Deze enorme schaarste veroorzaakt hoge huurprijzen en creëert een gat tussen de sociale sector en vrije sector, waardoor het nagenoeg onmogelijk is om vanuit een sociale huurwoning door te stromen naar een huurwoning in de vrije sector. Dit heeft bovendien tot gevolg dat er aan de onderkant geen mensen in een sociale huurwoning kunnen instromen.”
Bovenstaande grafiek toont de Europese Top-4 van landen met het grootste aandeel sociale huurwoningen. Nederland spant de absolute kroon. “Nederland heeft procentueel gezien verreweg de meeste sociale huurwoningen tegen een zeer beperkt aantal huurwoningen in de vrije sector. De huurwoningvoorraad in Nederland sluit geheel niet op elkaar aan”, aldus De Groot.
Een woning kopen is voor veel mensen met een middeninkomen ook geen optie. De gemiddelde verkoopprijs van een woning lag in het derde kwartaal van 2020 op 354.000,- euro.7 Van de ongeveer 8 miljoen huishoudens in Nederland zijn er ruim 1 miljoen huishoudens met een inkomen tussen de 39.000 en 55.000 euro per jaar. Dit is zo’n 12,5 procent van alle huishoudens.8 “Een bruto inkomen van 55.000,- euro per jaar is ontoereikend om een dergelijke woning in Nederland te kopen”, aldus De Groot. Koopwoningen worden duurder en de leeneisen strenger, waardoor het moeilijker wordt om een woning te kopen. Tegelijkertijd komen steeds minder mensen in aanmerking voor een sociale huurwoning, omdat hun inkomen te hoog ligt.9 De Groot: “Hierdoor zijn steeds meer mensen met een middeninkomen aangewezen op het vrije sector huursegment.”
Belangrijke rol particuliere belegger
Volgens De Groot is het van essentieel belang om het aantal vrije sector huurwoningen in Nederland te vergroten. Particuliere beleggers vervullen hierbij een belangrijke rol. Het is volgens hem niet terecht dat deze verhuurders vaak worden bestempeld als huisjesmelkers. De Groot: “Particuliere beleggers dragen direct en indirect bij aan het vergroten van het huuraanbod in Nederland. Door bijvoorbeeld nieuwbouw te kopen en daarna te verhuren in plaats van zelf te realiseren maken zij woningen beschikbaar voor een grote groep middeninkomens die deze sowieso niet hadden kunnen kopen.”
Daarnaast vindt De Groot dat er onvoldoende wordt stilgestaan bij particuliere verhuurders die aan hun pensioen werken door te beleggen in vastgoed. “Voor hen is het zeer belangrijk om in de toekomst de woning volgens planning te kunnen verkopen. Maar op dit moment is de wetgeving te beperkt om zowel huurders als verhuurders meer zicht te geven op langere huurcontracten. Er zijn slechts twee smaken: óf men verhuurt voor maximaal twee jaar, óf men verhuurt langer met het risico dat de huur nooit meer kan worden opgezegd en de woning in de toekomst alleen in verhuurde staat kan worden verkocht.”
Een woning in verhuurde staat is moeilijker te verkopen en brengt doorgaans minder op. Te veel particuliere verhuurders kiezen daarom tegen hun zin vaak vervroegd voor een huurdersmutatie. Zowel voor de huurder als voor de verhuurder is dit onwenselijk.
“Veel beter zou het zijn als er met tijdelijke huurcontracten kan worden gewerkt van niet maximaal twee maar bijvoorbeeld maximaal vijf jaar. Dat geeft een huurder meer woonzekerheid en als deze contracten kunnen worden gestapeld kan een verhuurder een gewenste toekomstige verkoop beter plannen. Meer flexibiliteit op het gebied van tijdelijke contracten en de stapeling daarvan zal het aanbod vrije sector woningen vergroten, de woonzekerheid voor huurders vergroten, de prijzen verlagen en de doorstroming verbeteren”, aldus De Groot.
Bron: Pararius.nl
