De markt voor hypotheekverstrekking is geen markt als alle andere. De consument gaat een langlopende verplichting aan, met zijn woning als onderpand. Een woning is één van de basisbehoeften van een mens. Het gedwongen moeten verkopen van de eigen woning is doorgaans een zeer traumatische gebeurtenis. Wanneer hierbij een restschuld overblijft, kan dit ook leiden tot maatschappelijke schade. Er moeten bijvoorbeeld kosten gemaakt worden voor schuldhulpverlening, vervangende woonruimte worden gezocht en andere schuldeisers worden ook benadeeld.
Overkreditering beperkt de keuzemogelijkheden van consumenten. Niet alleen beperkt het andere uitgaven, ook kan het betekenen dat consumenten vast zitten aan de oorspronkelijke financier. Gedurende de looptijd kan men niet overstappen naar een andere, goedkopere hypotheekverstrekker. Door de langlopende verplichting zou de financier op dat moment zijn voorwaarden kunnen opleggen aan de consument.
Verder bestaat er een kennisvoorsprong van verstrekkers ten opzichte van de consument. Een hypotheekverstrekker sluit dagelijks hypotheken af, een consument hooguit enkele keren in zijn leven.
Deze overwegingen pleiten voor een regulering van de markt voor hypotheken, zodat overkreditering wordt voorkomen. Dit is in algemene termen opgenomen in de Wet op het Financieel Toezicht (WFT). In de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) is dit nader uitgewerkt. De AFM constateert leemtes in deze Gedragscode en stelt op onderdelen een wijziging voor.
Het Nibud vindt het belangrijk dat de hypotheekmarkt gereguleerd blijft en dat er eenduidige regels zijn. Niet alleen schept dat helderheid voor de consument, ook neemt dat prikkels weg, zowel voor consument als voor verstrekker, om een te groot risico te nemen. Concurrentie tussen hypotheekverstrekkers kan op heel veel terreinen plaats vinden, maar volgens ons niet in de mate van risicobereidheid.
Het Nibud heeft niet op voorhand een voorkeur welke partij (wetgever, toezichthouder, gedragscode) de regels opstelt, maar vindt het wel zeer belangrijk dat de regels gehandhaafd worden.
Twee mogelijke problemen
Wij zouden twee problematische situaties willen onderscheiden. De eerste problematische situatie is een acuut betalingsprobleem: de consument kan niet meer voldoen aan zijn lopende verplichtingen. De oorzaken van een acuut betalingsprobleem kunnen divers zijn: inkomensterugval, stijging van overige uitgaven of stijging van de hypotheeklasten, bijvoorbeeld door renteverhogingen.
De tweede problematische situatie betreft het hebben van een restschuld na verkoop van de woning. Dit kan een probleem in financiële zin zijn: als de restschuld zo hoog is dat het huishouden te zeer beperkt is in zijn mogelijkheden of zelfs dat schuldsanering noodzakelijk is. Maar het is ook een probleem in psychologische zin: een product afbetalen dat je niet meer in bezit hebt, is geen motiverende bezigheid.
Beide problemen kunnen tegelijkertijd optreden, maar dat hoeft niet. Er kan een acuut betalingsprobleem zijn, terwijl er overwaarde in de woning aanwezig is. Omgekeerd kan er bij een vrijwillige verkoop, bijvoorbeeld door verhuizing in verband met een nieuwe baan, een restschuld overblijven.
Acute betalingsproblemen
Voor het tegengaan van acute betalingsprobleem bestonden al richtlijnen. Deze waren gebaseerd op de voorbeeldbegrotingen van het Nibud. De AFM wil deze richtlijnen verbijzonderen voor verschillende huishoudtypen. Alleenstaanden en alleenstaande ouders kunnen op die manier bij een zelfde inkomen meer hypotheek krijgen dan paren zonder kinderen. Paren met kinderen kunnen ten opzichte van de huidige situatie minder hypotheek krijgen. Ook deze tabellen zullen gebaseerd zijn op de Nibud-voorbeeldbegrotingen. Het Nibud is blij dat deze systematiek gehandhaafd blijft.
De voorgestelde verbijzondering geeft wel een iets beter beeld van de huidige situatie van de hypotheekvragers, maar omdat een hypotheek 30 jaar kan lopen, is die huishoudsituatie over die termijn waarschijnlijk niet constant. Een extra verruiming (bij alleenstaanden en alleenstaande ouders) veroorzaakt dan ook meer risico's. Bij invoering zal heel goed gecommuniceerd dienen te worden wanneer welke tabel dient te worden gehanteerd.
Het lijkt er immers op dat men met de nieuwe regels een hogere hypotheek kan krijgen door eerst een huis te kopen en vervolgens kinderen te krijgen dan andersom.
Het Nibud vindt dat een hypotheekadvies maatwerk is, waarbij zoveel mogelijk kenmerken van het huishouden een rol dienen te krijgen. Daarom is het positief dat de mogelijkheid om van de standaardnormen af te kunnen wijken blijft bestaan, mits goed gemotiveerd en duidelijk gecommuniceerd aan de hypotheekvrager.
Het Nibud vindt het ook een verantwoordelijkheid voor de consument om af te wegen of een maximale hypotheek past bij zijn situatie en wensen. Het Nibud zal de consument daartoe blijven voorzien van informatie.
Restschuld
Nieuw is dat er richtlijnen worden geïntroduceerd voor het tegengaan van een restschuld. Daartoe heeft de AFM opgesteld dat een hypotheek maximaal 112% van de waarde van de woning mag bedragen. En dat men deze 12% extra binnen 7 jaar dient te hebben afgelost.
Als je als consument het risico op een restschuld (en dus een tophypotheek) kunt vermijden, moet je dat doen, vindt het Nibud. Sowieso rekent de hypotheekverstrekker een hogere rente bij een tophypotheek dan bij een hypotheek ter hoogte van de waarde van de woning. Toen de huizenprijzen sterk stegen, was een tophypotheek veel minder een probleem. Bij een prijsstijging van 5% per jaar, was je huis binnen 3 jaar meer waard dan de hypotheek. Nu de huizenprijzen dalen, wordt het probleem veel acuter. Het is daarom goed er richtlijnen komen voor een maximale loan-to-value.
Hypotheek of consumptief krediet?
Ook met het nieuwe toetsingskader sluiten de normen voor hypotheek en consumptief krediet niet volledig op elkaar aan. Het Nibud vertrouwt erop dat er voldoende toezicht is dat consumenten, krediet- en hypotheekverstrekkers niet in de verleiding komen hiervan misbruik te maken.
Bron: Nibud.nl
