Huishoudens die in 2025 de verwachte loonsverhoging van 4,3 procent krijgen, kunnen voor de koop van een woning een iets hoger bedrag lenen dan in 2024 mogelijk was. Dat staat in het Nibud-adviesrapport Hypotheeknormen 2025, dat de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening vandaag aan de Tweede Kamer heeft aangeboden.
‘In tegenstelling tot vorig jaar verandert er in 2025 niks aan de systematiek die bepaalt wat mensen maximaal kunnen lenen voor een huis’, zegt Nibud-directeur Arjan Vliegenthart. ‘Sinds vorig jaar is het energielabel van een huis bepalend voor de hoogte van de maximale hypotheek. Dat blijft zo.’
In 2025 kunnen de meeste mensen een iets hogere hypotheek krijgen dan dit jaar. ‘Als je een loonstijging krijgt in 2025, bijvoorbeeld door promotie of een cao-verhoging, kun je meer lenen dan dit jaar. Zonder loonstijging blijft het gelijk of kun je misschien minder hypotheek krijgen.’
Loonstijging
Bij een onveranderd loon daalt de leencapaciteit voor huishoudens met een inkomen vanaf € 60.000 per jaar ten opzichte van 2024. Voor 2025 verwacht het Centraal Planbureau echter een gemiddelde loonstijging van 4,3 procent. Met deze loonstijging meegerekend leidt dit tot een hogere leencapaciteit.
Vliegenthart: ‘Een huishouden dat nu een jaarinkomen heeft van € 70.000 kan in 2025 met de gemiddelde loonstijging ongeveer € 7.000 meer lenen. Zonder loonstijging zou dit huishouden juist € 6.000 mínder kunnen lenen dan in 2024.’
De onderstaande figuur laat per jaarinkomen zien hoeveel een huishouden kan lenen voor een woning, met de verwachte gemiddelde loonstijging (rood) en zonder een loonstijging (blauw).
Grafiek: Verschil maximale hypotheek 2024-2025 naar inkomen gemiddelde over alle rentestanden, inclusief en exclusief loonsverhoging
Bescherming
De hypotheeknormen bieden kopers bescherming tegen overkreditering (meer geld lenen dan verstandig is). ‘Als mensen door hoge woonlasten te weinig geld overhouden om andere noodzakelijke uitgaven te doen, liggen financiële problemen op de loer’, aldus Vliegenthart. ‘Het is goed dat mensen daartegen beschermd worden met deze normen.’Het Nibud adviseert mensen om niet zomaar het maximale bedrag te lenen voor de aankoop van een huis. ‘Dit zijn de maximale normen en dat is net betaalbaar. Er blijft voldoende over voor de andere noodzakelijke uitgaven, maar een huishouden zal dan wel keuzes moeten maken als het over minder noodzakelijke kosten gaat. Een vakantie bijvoorbeeld. Als er bovendien iets verandert aan het inkomen of de uitgaven, kan zo’n hoge woonlast al gauw problemen opleveren.’ Om te bepalen wat verstandig en haalbaar is, kunnen mensen het beste de hulp van een onafhankelijk financieel adviseur inschakelen.
Wijzigingen 2024
In 2024 is de methode waarmee de maximale hypotheek wordt berekend op een aantal punten gewijzigd. Sindsdien wordt er in de berekeningen rekening gehouden met het energielabel van een woning. Mensen die een energiezuinig huis kopen kunnen tot maximaal € 50.000 extra lenen. Deze bedragen zijn voor 2025 ongewijzigd. De mogelijkheid om extra geld te lenen voor een verbouwing die leidt tot een energiezuiniger huis, blijft ook hetzelfde.
Tabel: Extra hypotheekbedrag per energielabel
Vanaf 2024 wordt ook anders omgegaan met de aflossing van de DUO-studieschuld. De maandlast die iemand verschuldigd is, is nu leidend, in plaats van de oorspronkelijke totale studieschuld. Dit blijft zo in 2025. Het vaste extra hypotheekbedrag voor alleenstaanden geldt sinds 2024 voor alle inkomens. Dit bedrag is voor 2025 geïndexeerd van € 16.000 naar € 17.000.
Wat zijn hypotheeknormen?
De hypotheeknormen geven het percentage van je bruto-inkomen weer dat je maximaal kunt uitgeven aan bruto hypotheeklasten. Een hypotheekverstrekker moet daar rekening mee houden bij het bepalen van je maximale hypotheek. Het Nibud adviseert de overheid over de hoogte van deze zogenoemde financieringslastpercentages. De percentages hangen af van het inkomen en de rentestand.
Achtergronden bij dit rapport
Met het rapport Advies hypotheeknormen 2025 adviseert het Nibud de Rijksoverheid over de financieringslastnormen voor hypothecaire financiering voor 2025. Deze normen vormen een onderdeel van de Regeling hypothecair krediet. Voor het tot stand komen van dit advies consulteert het Nibud diverse partijen die bij de hypotheekmarkt zijn betrokken, waaronder de Autoriteit Financiële Markten, De Nederlandsche Bank, de Nederlandse Vereniging van Banken, het Verbond van Verzekeraars, de Vereniging Eigen Huis, Adfiz en OVFD (adviseursverenigingen) en de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Het rapport is op 5 november 2024 aan de Tweede Kamer aangeboden.
Bron: NIBUD
