Woningeigenaren die hun hypotheeklasten niet meer kunnen betalen worden in de praktijk geconfronteerd met een gedwongen verkoop, onderhands of via een zogenaamde executieveiling. In 2013 zijn door het Kadaster 1.863 executieveilingen geregistreerd. In vergelijking met 2012 is dit een daling van 25%, in vergelijking met 2011 zelfs 34%.
De afname is echter niet representatief omdat steeds meer woningen via een gedwongen onderhandse verkoop worden verkocht. Hier is geen sprake van een executieveiling en deze verkopen krijgen een plaats tussen de reguliere woningtransacties. Een bevestiging hiervan zien we terug in de jaarcijfers van de Stichting Waarborgfonds eigen Woningen. Hieruit blijkt dat in 2013 ruim 4.500 huishoudens een beroep hebben gedaan op de Nationale Hypotheek Garantie, een stijging ten opzichte van 2012 van 27%.
Wat wel representatief blijft zijn de resultaten van de executieveilingen. Evenals in 2009 onderzocht Woningmarktcijfers.nl data van het Kadaster. Het onderzoek heeft betrekking op 250 transacties waarbij naast de veilingopbrengst ook een oorspronkelijke aankoopsom bekend is. Tevens moet sprake zijn van een doorverkoop na de veiling. De oorspronkelijke aankoopsom is geïndexeerd met de regionale prijsontwikkeling. Er is verder geen rekening gehouden met waardevermeerdering door verbouwing of waardedaling door slecht onderhoud of andere oorzaken. De oorspronkelijke aankoopsom van deze transacties kwam uit op Euro 203.500. Na indexatie bedraagt de marktwaarde in het veilingjaar Euro 187.700. De woningen zijn gemiddeld 84 maanden in eigendom. De veilingopbrengst bedraagt gemiddeld Euro 124.000. Het verlies per geveilde woning kan worden vastgesteld op Euro 63.700. Vervolgens is gekeken na de verkoopopbrengst bij doorverkoop. De doorverkoop vindt gemiddeld plaats binnen 4 maanden na de veilingmaand. De gemiddelde verkoopprijs komt uit op Euro 157.000. De bruto winst bij doorverkoop, zonder rekening te houden met veiling- en opknapkosten, kan worden vastgesteld op Euro 33.000.
De resultaten wijken nauwelijks af van de resultaten uit het onderzoek van 2009. Ook in 2013 bedraagt het vermogensverlies van executieveilingen meer dan 100 miljoen euro. Inclusief de onderhands gedwongen verkopen kan wellicht op het dubbele bedrag worden gerekend. Uit de cijfers kan men concluderen dat het veilingsysteem de afgelopen jaren niet wezenlijk is verbeterd. De veilingopbrengst is gemiddeld 34% lager dan de geschatte marktwaarde, de prijs bij doorverkoop 25% hoger dan de veilingprijs. Dat betekent dat er partijen zijn die nog steeds fors geld kunnen verdienen bij de aankoop op een veiling.
Bron: APS
