Steeds meer huurwoningen worden verkocht aan huishoudens die er zelf in gaan wonen. Deze voormalige huurwoningen, vaak kleinere appartementen, worden vaak tegen lagere prijzen verkocht, waardoor koopstarters met een middeninkomen hiervan kunnen profiteren. Doordat het woningbezit van beleggers naar starters verschuift, krijgen meer jonge huishoudens de kans om vermogen op te bouwen. Het is echter onzeker of starters ook op lange termijn zullen blijven profiteren van de verkopende beleggers.
Steeds meer huurwoningen worden verkocht aan eigenaar-bewoners
Het aantal woningen dat vanuit het huursegment naar het koopsegment verschuift, neemt toe. In het vierde kwartaal van 2024 werden er per saldo 6.875 huurwoningen verkocht aan eigenaren die er zelf gaan wonen, zo blijkt uit cijfers van het Kadaster. De opkoop door investeerders is relatief beperkt (1.125) en ligt veel lager dan de verkoop aan eigenaar-bewoners (8.000). Het saldo van netto-verkopen van verhuurders aan eigenaar-bewoners is meer dan vervijfvoudigd ten opzichte van twee jaar geleden.
Dat verhuurders hun huurwoningen in toenemende mate verkopen, komt voornamelijk doordat recent ingevoerde overheidsmaatregelen (zoals de hogere vermogensbelasting in box 3 en de invoering van de Wet Betaalbare Huur) woningverhuur minder aantrekkelijk hebben gemaakt.
Starters profiteren van woningverkopen door beleggers
Mede doordat beleggers nu steeds vaker huurwoningen van de hand doen, slagen starters met middeninkomens nu beter in het aankopen van een woning.
Van de woningen die investeerders in het 4e kwartaal van 2024 verkochten aan huishoudens die er zelf gaan wonen, was 65% een koopstarter. Voor deze voormalige huurwoningen betaalden starters eind vorig jaar gemiddeld zo’n €344.000. Dat is minder dan de gemiddelde prijs van €379.000 die starters voor alle hun woningaankopen neerlegden.
Dat investeerders deze woningen tegen lagere prijzen verkochten, wordt voornamelijk verklaard doordat het volgens de NVM relatief vaak kleinere appartementen zijn.
Om een hypotheek van €344.000 voor zo’n doorsnee voormalige huurwoning te verkrijgen is een bruto huishoudeninkomen van rond de €75.000 per jaar nodig. Voor een dergelijke woning volstaat dus een middeninkomen; immers valt dit bruto huishoudeninkomen tegenwoordig in een van de middelste inkomenspercentielen.
Mogelijk betere betaalbaarheid voor starters
Nu investeerders hun huurwoningen in de verkoop doen en mindere mate meebieden om woningen te bemachtigen, kan dat mogelijk de betaalbaarheid van koopwoningen verbeteren.
Vooral in de segmenten waarin investeerders zich nu terugtrekken, zou minder concurrentie en meer aanbod tot minder opwaartse prijsdruk kunnen leiden. Een te koop staande woning gaat namelijk doorgaans naar de partij met het hoogste bod. Dus zodra investeerders andere woningzoekers niet meer overbieden, resulteert dat logischerwijs in lagere huizenprijzen dan wanneer de woningen wel door investeerders zouden worden gekocht.
Ondanks het plausibele verband is er nog geen wetenschappelijk bewijs dat minder aankopen en meer verkopen door investeerders tot lagere huizenprijzen leiden. Ondanks dat verwachten we dat de netto-verkoop van investeerders de huizenprijsstijging dit jaar zal afremmen. Dat kan helpen om de betaalbaarheid van koopwoningen tijdelijk te verbeteren.
Jongere huishoudens sterkere voorkeur voor koopwoning
Dat starters nu vaker slagen om een woning te kopen, sluit aan bij verandering van hun woonvoorkeuren. Volgens DNB heeft 56% het liefst een koopwoning en 21% een huurwoning, als er geen verschillen in de maandelijkse lasten en in de vermogensopbouw via de eigen woning zijn. De rest heeft geen duidelijke voorkeur. De voorkeur voor een koopwoning valt waarschijnlijk hoger uit, wetende dat er wel financiële verschillen zijn. Driekwart van de Nederlanders vindt een koopwoning namelijk financieel aantrekkelijker dan een huurhuis. Daarnaast geeft DNB aan dat vooral jongere huishoudens (tot 45 jaar) relatief vaak een voorkeur voor koopwoningen hebben.
Resultaten uit het WoonOnderzoek 2021 wijzen op een toegenomen voorkeur voor een koopwoning. Zij zagen de voorkeur van starters en huurders voor koop toenemen tussen 2015 en 2021. In 2021 had 61% van de actieve woningzoekers de voorkeur voor een koopwoning. In 2015 was dat 55%.
Verschuiving woningbezit helpt starter met vermogensopbouw
Nu jongere huishoudens het bezit van de woning vaker overnemen van investeerders, helpt dat deze groep huishoudens om vermogen op te bouwen. Dat kan bijdragen aan het verminderen van de vermogensongelijkheid.
Dat huiseigenaarschap sterk bijdraagt aan vermogensopbouw is in diverse wetenschappelijkestudies
Onzeker of starters ook op lange termijn profiteren
Doordat investeerders zich terugtrekken uit bestaande woningen, helpt dat middeninkomens om op korte termijn een eigen woning te bemachtigen en vermogen op te bouwen. Dat is positief voor deze groep starters. Maar het is onzeker of ze hier ook op de lange termijn blijvend van profiteren.
Enerzijds kan minder opkoop van bestaande woningen de betaalbaarheid van koopwoningen verbeteren. Anderzijds heeft het vertrek van investeerders mogelijk ook nadelen voor starters. Zo kan het leiden tot minder investeringen in nieuwbouwwoningen en in transformaties. Ook kan de interesse van starters in nieuwbouwwoningen afnemen, doordat ze nu beter slagen in het vinden van een bestaande woning.
Beide ontwikkelingen kunnen het realiseren van nieuwe woningen beperken, wat het terugdringen van het woningtekort juist belemmert. Dat terwijl woningzoekers met een middeninkomen uiteindelijk het meest gebaat zijn bij een structurele afname van het woningtekort
Bron: ING
