Voor vrijwel alle huishoudens die volgend jaar een inkomensstijging hebben, stijgt het bedrag voor de maximale hypotheek. Daarnaast kan het tweede inkomen in 2021 voor 90 procent meetellen bij het vaststellen van het financieringslastpercentage. Dat stelt het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) in het adviesrapport Financieringslastnormen 2021, dat de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties vandaag aan de Tweede Kamer heeft aangeboden. Tegelijkertijd zorgt de coronacrisis voor financiële onzekerheid. Hypotheekverstrekkers zouden bij het toetsen van de bestendigheid van het inkomen niet alleen terug moeten kijken, maar ook vooruit.
Hypotheek 2021
De financieringslastpercentages voor 2021 zijn aangepast aan de prijsstijgingen en fiscale veranderingen. In 2021 wordt een gemiddelde loonstijging van 1,4 procent verwacht. In dat geval is er voor vrijwel alle huishoudens een stijging van de maximale hypotheek. Voor hogere inkomens stijgt de maximale hypotheek meer dan voor lagere inkomens omdat hun inkomensstijging in euro’s hoger is. Of de lonen daadwerkelijk met 1,4 procent zullen stijgen (zoals verwacht) staat in deze onzekere tijden niet vast. Voor huishoudens zonder inkomensstijging kan de maximale hypotheek licht dalen. Daarnaast is het de verwachting dat de werkloosheid volgend jaar zal toenemen en dat inkomens onzekerder worden.
Bestendigheid inkomen belangrijk
De geadviseerde financieringslastnormen gaan uit van een bestendig inkomen. Voor zowel verstrekkers en financieel adviseurs als consumenten zelf is het dan ook belangrijk om na te gaan hoe bestendig het individuele inkomen is. ‘Waar anders het inkomen van de afgelopen jaren een belangrijk deel van de toetsing uitmaakte, speelt nu ook de nabije toekomst een grote rol,’ zegt Nibud-directeur Arjan Vliegenthart. ‘Iemand kan een heel bestendig inkomen hebben gehad met werk dat door de aard van deze crisis een wankele toekomst heeft.’
Het tweede inkomen telt voor 90 procent mee
Het Nibud adviseert om bij het bepalen van het financieringslastpercentage het tweede inkomen in 2021 voor 90 procent mee te laten tellen. Dat is meer dan in 2020. Het verschil in besteedbaar inkomen tussen twee- en eenverdieners neemt door belastingwijzigingen al enkele jaren toe en zal de komende jaren nog verder oplopen. In 2016 heeft het Nibud daarom voorgesteld om stapsgewijs het tweede inkomen meer mee te laten tellen. Het tweede inkomen in een huishouden is immers allang geen inkomen meer dat met de komst van kinderen automatisch wegvalt. Dit jaar telde het tweede inkomen voor 80 procent mee. Ook met deze verruiming houden tweeverdieners zelfs iets meer financiële ruimte over voor andere uitgaven dan vorig jaar.
Energiebesparende maatregelen aanpassen
Net als voorgaande jaren kunnen kopers ook in 2021 onafhankelijk van het inkomen een hogere hypotheek krijgen als zij energiezuinige maatregelen nemen of een zeer energiezuinig huis kopen. Voor energiebesparende maatregelen kan een bedrag van maximaal € 9.000 buiten beschouwing worden gelaten bij het vaststellen van de financieringslast. Wel heeft het Nibud geadviseerd de lijst met maatregelen waarvoor extra hypotheek mogelijk is, aan te passen. Er kan door consumenten alleen worden geleend voor energiebesparende maatregelen die de energierekening meer doen dalen dan de maandlasten van de extra hypotheek en die dus kunnen worden terugverdiend tijdens de looptijd van de hypotheek. Kopers van een zeer energiezuinige woning kunnen opnieuw € 15.000 of € 25.000 extra lenen.
Hypotheek met studieschuld
Mensen met een studieschuld kunnen volgend jaar meer lenen dan dit jaar. Dit komt doordat de wegingsfactor voor studieleningen lager wordt als gevolg van de gedaalde rente op studieleningen. Bij een studieschuld van € 25.000 scheelt het ongeveer € 7.000 à € 8000. De maandlasten van de studieschuld beperken de ruimte in het budget van huishoudens dat beschikbaar is voor hypotheeklasten. Bij forse studieschulden blijft de impact op het te lenen bedrag groot. Een studieschuld in het oude stelsel (aflossen in 15 jaar) beperkt de hypotheek met ongeveer het dubbele, in het nieuwe stelsel (aflossen in 35 jaar) is het ongeveer 1-op-1. Dit wil zeggen dat een studieschuld van € 10.000 in het oude stelsel betekende dat huishoudens € 20.000 minder kon lenen. In het nieuwe stelsel betekent een schuld van € 10.000 dat de hypotheek met hetzelfde bedrag omlaag gaat.
Individueel maatwerk
De financieringslasttabellen houden rekening met gestandaardiseerde uitgavenpatronen en geven weer welk bedrag een consument objectief gezien zou kunnen lenen, gelet op zijn inkomen en financiële verplichtingen. Het bedrag dat een consument maximaal zou kunnen lenen volgens de financieringslasttabellen is niet altijd passend bij iemands persoonlijke voorkeuren en bijbehorend uitgavenpatroon. Als iemand bijvoorbeeld een dure hobby heeft, zou een hypotheekadviseur kunnen adviseren om een lagere hypotheek af te sluiten dan op grond van de financieringslasttabellen mogelijk is. Een hypotheekverstrekker kan in individuele gevallen een hogere hypotheek verstrekken dan de maximale financiering op grond van de tabellen indien dit wordt gemotiveerd en onderbouwd.
Voorbeelden maximale hypotheek
In de tabellen hieronder staan voor een aantal inkomens de maximale hypotheken in 2020 en 2021 weergegeven. Hierbij is rekening gehouden met een verwachte gemiddelde loonstijging voor 2021 van 1,4 procent.
Bron: NIBUD.nl
