Een afdeling huurincasso van een woningcorporatie heeft soms met bijzondere omstandigheden te maken.
Denk bijvoorbeeld aan een alleenstaande huurder die plotseling komt te overlijden. Voor de erfgenamen komen daar allerlei contractuele verplichtingen bij kijken, waar je ook als woningcorporatie alert op moet zijn. In dit interview spreek ik met Hans Ruis en Karin Bakker, beide werkzaam bij Van Arkel gerechtsdeurwaarders & incasso, over huurincasso in het algemeen en ontwikkelingen in deze markt.
Kun je iets over jezelf vertellen?
Hans: “Ik ben ooit begonnen als baliemedewerker bij Deurwaarder de Wit in Breda. Via diverse overnames en fusies ben ik de afgelopen 20 jaar meegegroeid met het bedrijf, dat nu de naam Van Arkel gerechtsdeurwaarders & incasso draagt. Ik ben actief als gerechtsdeurwaarder en tevens als teamleider gerechtsdeurwaarders lid van het management team. Daarnaast ben ik lid van de ledenraad bij de KBvG, waar ik heb deelgenomen en nog steeds deelneem aan diverse commissies. Denk bijvoorbeeld aan de Commissie Beslagregister. In dit register worden alle derdenbeslagen geregistreerd om te voorkomen dat er onnodig kosten worden gemaakt en ook om te streven naar het toepassen van de juiste beslagvrije voet.”
Karin: “Ik ben sinds 2008 bij Van Arkel werkzaam. Sinds 2012 ben ik gerechtsdeurwaarder in het arrondissement Amsterdam. In datzelfde jaar ben ik naar onze vestiging in Leiden overgestapt, waar ik als manager van onder andere de huurafdeling werkzaam ben. Ik stuur een team van 10 medewerkers aan met uitgebreide expertise en ervaring op het gebied van huurzaken. Daarnaast stuur ik nog twee andere teams aan, die buiten huurincasso liggen.”
Waarin onderscheidt Van Arkel zich en in het bijzonder op het gebied van huurincasso?
Hans: “We hebben ruime expertise op het gebied van huurincasso in de corporatiesector. We werken op onze huurafdeling met tien specialisten (juristen, incassomedewerkers en deurwaarders), die alle ins en outs van de branche kennen en over uitgebreide kennis beschikken van de specifieke wet- en regelgeving. Onze opdrachtgevers hebben een vaste contactpersoon als eerste aanspreekpunt. Zo zijn we altijd direct bereikbaar en persoonlijk betrokken. We streven ernaar om de klant (woningcorporaties) in het volledige traject te begeleiden. Daarbij proberen we ook actief mee te denken. Recent hebben we bijvoorbeeld namens een woningcorporatie als adviseur opgetreden in de onderhandelingen tussen de woningcorporatie en de gemeente. Ook kijken we – op verzoek – naar de (incasso)processen en het incassobeleid bij de klant en adviseren hoe deze eventueel verbeterd kunnen worden. Omdat we kennis en kunde bundelen, kunnen we onze klanten kwalitatief hoogwaardige dienstverlening bieden. Overigens zonder daarbij het maatschappelijke belang van de woningcorporatie uit het oog te verliezen. De wet- en regelgeving, werkwijze en strakke termijnen maken dat huurvorderingen een andere werkwijze en aanpak vragen dan reguliere incassozaken.”
Tijdens het Huurincasso Congres zal je spreken over de overleden huurder en hoe hiermee om te gaan. Kun je hier al iets meer over vertellen?
Hans: “Het probleem bij woningcorporaties is dat ze in het geval van een overleden huurder vaak niet weten wat hoe ze precies moeten handelen. In principe dienen de erfgenamen ervoor te zorgen dat de woning leeg en in goede staat opgeleverd wordt. Ook zijn zij verantwoordelijk voor eventuele achterstallige huur en gemaakte kosten. Het komt echter in bepaalde gevallen voor, dat er geen erfgenamen zijn. De vraag is dan hoe te handelen? Tijdens het Huurincasso Congres op 8 juni aanstaande zal ik op deze en gerelateerde vragen dieper ingaan.”
Kun je voorbeelden geven van andere lastige kwesties die je in de huurincassopraktijk tegenkomt?
Karin: ”Als deurwaarder heb je de ontruiming als grootste machtsmiddel tot je beschikking. Uiteraard wil je een ontruiming het liefst voorkomen, maar soms kan het gewoon niet anders. Tijdens een ontruiming kun je op allerlei onverwachte situaties stuiten. Denk bijvoorbeeld aan onderhuurders, die over een rechtmatige huurovereenkomst beschikken. Een dergelijke overeenkomst heb je dan uiteraard te respecteren. Een andere lastige situatie is wanneer huurders permanent een achterstand hebben van minder dan drie maanden. In dergelijke gevallen wordt er namelijk door de (kanton)rechter geen ontbinding van het huurcontract en ontruiming toegewezen. Bij voortdurende achterstand, ook wel herhaalde wanprestatie genoemd, kun je ook tot een ontbinding komen, maar dat vergt meer bewijslast en tijd en daar zijn natuurlijk ook kosten aan verbonden.”
In hoeverre kijken jullie ook naar de oorzaken van voortdurende wanprestatie van huurder?
Karin: “In eerste instantie start je met een sommatie. Als daar niet op gereageerd wordt dan is de dagvaarding vaak de volgende stap. In dat geval legt de deurwaarder een persoonlijk bezoek af bij de schuldenaar. Het streven is daarbij om samen met de huurder een oplossing te vinden en te voorkomen dat het tot een ontruiming komt. We bieden geen specifieke dienstverlening op het gebied van schuldhulp, maar we verwijzen wel door naar de juiste instanties. Zo trachten we te voorkomen dat zaken escaleren en kunnen we een situatie stabiliseren.”
Het aantal mensen met problematische schulden neemt in Nederland toe. Zie je die ontwikkeling ook terug in jullie huurincassopraktijk?
Karin: “Ja. Deze ontwikkeling heeft een behoorlijke impact. We zien dat het betaalgedrag in de afgelopen jaren is verslechterd. Vroeger werd je door de schuldenaar nog wel eens geconfronteerd met de uitspraak dat ze ‘niet gaan betalen en gewoon de schuldsanering in gaan’. Die tijd is echt voorbij. Een wettelijke schuldsanering wordt op dit moment als laatste redmiddel gezien. Vanuit de overheid wordt er ook meer ingezet op het voorkomen en begeleiden van schulden. Daarbij is ook het stabiliseren van de schuldenpositie belangrijk, zodat de schuldenaar zijn financiële huishouding weer onder controle kan krijgen. Daar zijn vaak zowel bewindvoerders als schuldhulpverleners bij betrokken, zodat bestaande verplichtingen worden nagekomen en er ook geen nieuwe schulden ontstaan. ”
Hoe gaan mensen tegenwoordig met (huur)schulden om?
Karin: “Er rust nog steeds een groot taboe op het hebben van schulden. Mensen praten er niet graag over en geven vaak ook niet toe dat er een (schulden)probleem is. Dat betekent dat ze meestal ook niet open staan voor een oplossing. Vanuit sociaal-maatschappelijk en financieel-economisch opzicht is het voor alle partijen van belang dat we tot duurzame oplossingen komen. Dat motiveert ons om er iedere dag weer tegenaan te gaan.”
Hans Ruis zal op woensdag 8 juni aanstaande op het Huurincasso Congres 2016 de presentatie “Uw alleenstaande huurder is overleden, wat nu?” verzorgen. Bent u credit manager, teamleider huurincasso of manager wonen bij een woningcorporatie en wilt u deze presentatie en andere boeiende presentaties bijwonen? Stuur dan een e-mail naar info@nlacademy.nl en vermeld bij het onderwerp “gratis deelname HIC”. Vermeld tevens uw functie en de naam van de woningcorporatie waar u werkzaam bent. Wij sturen u dan een registratiecode waarmee u zich gratis kunt aanmelden voor deze geheel verzorgde en inspirerende dag. Er is plaats voor maximaal 150 deelnemers. Meldt u vandaag nog aan via www.huurincasso-congres.nl
Profiel Van Arkel Gerechtsdeurwaarders & Incasso
Als maatwerkspecialist is Van Arkel een verlengstuk van de organisaties van onze opdrachtgevers en zijn wij op de hoogte van de laatste ontwikkelingen in hun branches. Bij Van Arkel zetten wij graag een stapje extra voor de klanten van onze klanten (debiteuren) en voor onze opdrachtgevers in de vorm van voorlichting. Wij organiseren (gratis) kennissessies voor onze opdrachtgevers en geven voorlichting met als doel de schuldenproblematiek bij bepaalde groepen te minimaliseren. Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) staat bij Van Arkel hoog in het vaandel. Als sociale en maatschappelijke betrokken onderneming, maakt Van Arkel gerechtsdeurwaarders & incasso bij iedere bedrijfsbeslissing een afweging tussen de verschillende maatschappelijke en economische effecten hiervan op mens, milieu en maatschappij. Wij voldoen aan de richtlijnen die ISO 26000 stelt. Dit is een internationale richtlijn voor het implementeren van MVO binnen een organisatie. In het beleid Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen van Van Arkel ligt de nadruk op het informeren over, voorkomen en/of oplossen van (de oorzaak van) financiële problemen bij bepaalde doelgroepen. Van Arkel is aangesloten bij het Garantiefonds Gerechtsdeurwaarders, wat de klant meer zekerheden biedt inzake kwaliteit en financiële stabiliteit.
Bron: www.huurincasso-congres.nl
