Huurprijs vrije sector stijgt buiten de Randstad veel harder

Na maanden van aanzienlijke huurprijsstijgingen in de vrije huursector lijken de huurprijzen in de Randstadprovincies te stagneren. Het afgelopen kwartaal stabiliseerden de gemiddelde huurprijzen in de vrije sector in onder andere Amsterdam, Den Haag en Rotterdam. Buiten de Randstad is echter het tegenovergestelde zichtbaar. In die provincies stegen de huurprijzen het afgelopen kwartaal gemiddeld twee keer zoveel als binnen de grenzen van de Randstad.

De stabilisatie van de gemiddelde vrijesectorhuurprijzen in verschillende grote Randstadsteden zou volgens Jasper de Groot, directeur van Pararius, een verandering kunnen betekenen in de landelijke groeitrend. “In gebieden waar extreme prijzen gelden is het logisch dat de rek er op een gegeven moment uit is. Dan is het huurplafond bereikt. Als de prijzen te ver afwijken van wat mensen kunnen en willen betalen, neemt de groep potentiële huurders af. Veel huurders kijken vervolgens naar alternatieven buiten de stad”, zegt de Groot. Die verschuiving werd in het eerste kwartaal van 2017 goed zichtbaar toen de prijzen in randgemeenten rondom grote steden als Amsterdam en Rotterdam plotseling sterk stegen doordat huurders daarnaar uitweken.

De trend in de Randstad zou een voorbode kunnen zijn voor de landelijke huurprijsontwikkeling op lange termijn: “Ontwikkelingen op de huurmarkt zijn vaak het eerst in Amsterdam zichtbaar. Daar stegen de prijzen na de crisis als eerste, gevolgd door Rotterdam en Den Haag. De huurprijsstijgingen verspreiden zich sindsdien als een olievlek over Nederland. Door het structurele woningtekort zullen de huurprijzen in de rest van Nederland nog lang blijven stijgen, maar uiteindelijk komt ook daar een huurplafond in zicht”, verklaart De Groot.

Buiten Randstad huren in de lift
Landelijk gezien blijft er dus een groot tekort aan huurwoningen bestaan. De huurprijzen in de vrije sector namen het afgelopen kwartaal dan ook opnieuw toe. Voor een vrijesectorhuurwoning betaalden huurders het afgelopen kwartaal gemiddeld 10 procent meer ten opzichte van een jaar eerder. In het eerste kwartaal van dit jaar was de prijsstijging ten opzichte van vorig jaar 9,9 procent; de landelijke prijsontwikkeling houdt dus gelijke tred.

Huurders betaalden gemiddeld €14,85 per vierkante meter per maand. Een recordbedrag in de afgelopen tien jaar: “Het is hoger dan de laatste piek die wij hebben gemeten”, zegt de Groot. In het tweede kwartaal van 2007 betaalden huurders een gemiddelde vierkante meterprijs van €14,68 per maand. Daarna daalden de huurprijzen snel. “Pas in 2012 kwam het omslagpunt en begonnen de prijzen weer langzaam op te lopen. In het eerste kwartaal van 2017 kwamen de prijzen met een vierkante meterprijs van €14,70 weer op het oude niveau, maar afgelopen kwartaal werd dat gemiddelde overstegen.”

Wanneer wordt ingezoomd op provinciaal niveau is een opmerkelijk verschil in prijsstijging tussen de Randstadprovincies en de overige provincies te zien. In de Randstad vlakt de stijging van de gemiddelde huurprijs per vierkante meter af, terwijl in de overige gebieden de gemiddelde prijzen juist stijgen. De prijzen in Noord-Holland en Zuid-Holland stegen het afgelopen kwartaal respectievelijk met 2,9 procent en 3,3 procent ten opzichte van een jaar eerder. De gemiddelde huurstijging voor de Randstad (Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht) lag op 4,7 procent. In Limburg, Overijssel en Friesland was de stijging bijna drie keer zo groot als in Noord- en Zuid-Holland: de prijzen in deze provincies stegen ten opzichte van een jaar eerder tussen de 9,3 en 9,9 procent. In Groningen en Flevoland waren de stijgingen helemaal opvallend en veel groter: 17 en 23,5 procent. De gemiddelde prijsstijging in de provincies die niet tot de Randstad behoren lag op 10,2 procent; twee keer zo groot als de gemiddelde huurprijsstijging in de Randstad.

De duurste provincie van Nederland is nog steeds Noord-Holland met een gemiddelde vierkante meterprijs van €20,10 per maand. Dit gemiddelde wordt uiteraard wel sterk omhooggetrokken door Amsterdam en andere dure steden zoals Haarlem en randgemeente Amstelveen. Drenthe is wederom de goedkoopste provincie wat betreft vrijesectorhuurwoningen: daar werd in het tweede kwartaal van 2017 gemiddeld €8,71 per vierkante meter betaald.

Huurprijzen stabiliseren ook in grote Randstadsteden

Den Haag
De prijsontwikkeling die op provinciaal niveau zichtbaar is, doet zich in de Randstad ook op stedelijk niveau voor. In Den Haag zijn de huurprijzen al een aantal kwartalen op rij stabiel. Ten opzichte van een jaar eerder nam de gemiddelde huurprijs het afgelopen kwartaal met 1 procent toe tot €14,60 per vierkante meter. De laatste sterke stijging was een jaar geleden in het tweede kwartaal van 2016.

Toch ziet Jorien van Wezel, makelaar bij Wobeco Housing Agency en specialist in expatwoningen in Den Haag, nog steeds alle tekenen van een overspannen markt. “De prijzen stijgen nog steeds licht en het aanbod is structureel kleiner dan de vraag. Dat merken wij in de praktijk ook: vroeger konden we nog onderhandelen over de huurprijs, tegenwoordig is er totaal geen onderhandelingsruimte meer”, zegt ze. “We hebben de prijzen de afgelopen jaren letterlijk zien stijgen. We zien woningen die al eerder via ons verhuurd zijn nu op de markt komen voor veel hogere huurprijzen. Desondanks zijn huurders bereid om die prijs te betalen, of zelfs meer.” Volgens van Wezel is van een huurprijsdaling voorlopig dan ook geen sprake. “Er zijn gewoonweg veel meer mensen op de markt dan een aantal jaar geleden en het tekort aan woonruimte blijft bestaan. Op de korte en middellange termijn zie ik de prijzen dus niet dalen.”

Rotterdam
In Rotterdam is de gemiddelde huurprijs het afgelopen kwartaal ten opzichte van een jaar eerder zelfs licht gedaald met 1,1 procent naar €14,07 per vierkante meter. Dit is een duidelijke stagnatie, want de voorgaande kwartalen steeg de gemiddelde huurprijs steeds met 5 tot 8 procent ten opzichte van een jaar eerder. Ook Frank de Vroed, eigenaar van makelaarskantoor Rotsvast Landelijk, signaleert deze trend in Rotterdam: “De prijzen rezen de afgelopen tijd natuurlijk de pan uit. Woningen met een hoge prijs zijn moeilijker te verhuren. Een huurwoning met een huur tot €1.000 per maand ben je als verhuurder in Rotterdam binnen een dag kwijt, maar daarboven wordt het al lastiger.”

Toch denkt hij dat de stabilisatie van de huurprijzen in Rotterdam een tijdelijk fenomeen is. “De krapte op de markt blijft, waardoor de prijzen onder druk blijven staan.” Volgens De Vroed is er in Rotterdam een grote potentiële huurdersdoelgroep van jonge mensen die, mede dankzij het opdrogende koopaanbod, aangewezen is op de vrije huursector.¹ Vaak gaat het om woningen vanaf €1.300, dus al boven de grens van het middensegment. “In Rotterdam zit zeker nog enige rek op de prijzen, die in de toekomst vast weer zullen gaan stijgen”, zegt De Vroed. Van Amsterdamse prijzen zal volgens hem echter niet zo gauw sprake zijn in Rotterdam, omdat verhuurders toch enigszins rekening moeten houden met de bestedingsruimte van de doelgroep: “Jonge tweeverdieners kunnen natuurlijk geen maandhuur van €2.000 betalen.”

De gemiddelde huurprijs in Rotterdam van €14,07 per vierkante meter geeft een wat vertekend beeld. De gemiddelde vierkante meterprijzen van de verschillende wijken in Rotterdam liggen namelijk ver uiteen. Populaire wijken als Centrum hebben een stuk hogere huurprijzen (gemiddeld €17,83 per m²), terwijl in minder populaire wijken als Charlois veel goedkopere huurwoningen te vinden zijn (gemiddeld €10,92 per m²). Deze lage huurprijs maakt Rotterdam Zuid aantrekkelijk voor huurders, mits de omstandigheden goed zijn. “Zuid heeft jarenlang overwegend uit sociale huur bestaan, maar dit schuift nu wel wat op”, licht De Vroed toe. “Als de kwaliteit van de woning goed is en de wijk is redelijk goed onderhouden, dan zijn huurders zeker bereid om uit te wijken naar de goedkopere wijken. Met name goed openbaar vervoer in de buurt is een vereiste voor velen. Maar ook daar geldt; goed aanbod is zo weg.”

Amsterdam
In Amsterdam, waar de huurprijzen al sinds eind 2016 stabiliseren, lijkt een huurplafond bereikt. Sinds de eerste tekenen van stabilisatie schommelen de huurprijzen licht tussen een kleine af- of toename. Afgelopen kwartaal nam de gemiddelde huurprijs per vierkante meter met slechts 1,4 procent toe ten opzichte van een jaar eerder. Hiermee ligt dit gemiddelde op €22,28; bijna €7,50 boven het landelijk gemiddelde.

Ook op wijkniveau is in Amsterdam een stagnatie van de huurstijging te zien. In dure gebieden als Zuid en Centrum stegen de gemiddelde huurprijzen de afgelopen jaren snel en veel vanwege de populariteit en ligging. De prijzen lijken daar nu een stabiel niveau te hebben bereikt: in het tweede kwartaal van 2017 namen de prijzen (Centrum €24,93 per m², Zuid €23,67 per m²) er slechts toe met 2,3 en 2,4 procent. Het is niet ondenkbaar dat de huren, zo’n €10 per vierkante meter boven het landelijk gemiddelde, richting een huurprijsplafond gaan.

Hielke Struben van makelaarskantoor Parker Williams, tevens voorzitter van de Vereniging Verhuurmakelaars Amsterdam, herkent de stabiliserende trend. Volgens hem stabiliseren de prijzen in hartje Amsterdam doordat er de afgelopen tijd veel aanbod is bijgekomen in de prijscategorie van €1.500 tot €3.000. Dit aanbod komt grotendeels van private investeerders of internationale bedrijven. Voor die laatste groep is het interessanter om voor de expats die zij moeten huisvesten iets te kopen en dit vervolgens te blijven verhuren. Naast het aanbod dat er is bijgekomen zorgt het lagere transactievolume in deze gebieden ook voor stabilisatie. “Er zijn altijd potentiële huurders die in deze wijken willen wonen, maar het duurt in dit segment wel wat langer voordat er een huurder is gevonden”, zegt Struben. Hierdoor zijn de prijzen stabiel. Toch verwacht Struben niet dat de prijzen in Amsterdam zullen dalen: “Veel mensen, met name expats, willen beslist in de centrumwijken wonen. Zij zijn bereid om daar een minimaal bedrag per maand voor te betalen. Daar komt bij dat er in Amsterdam een groeiende groep huurders is die graag wil kopen, maar geen kans krijgt tussen alle investeerders en andere overbieders. Die mensen besluiten voorlopig nog te huren en over een aantal jaar hun geluk op de koopmarkt te beproeven. Hierdoor blijft de vraag naar huurwoningen stijgen.” Door deze grote vraag is er in Amsterdam zelf gewoonweg bijna geen middeldure huur te vinden.

In de wijken aan de rand van Amsterdam zit nog wel die spreekwoordelijke rek op wat er voor een vrijesectorhuurwoning gevraagd kan worden. De prijzen zijn er beduidend lager, waardoor de wijken een aantrekkingskracht hebben op mensen met een kleiner budget. Neem Noord, een zogeheten upcoming wijk aan de andere kant van het IJ. Qua ligging niet ideaal voor iemand die eigenlijk in de stad wil wonen, maar wanneer het budget het niet toelaat om in de stad te wonen is het toch een optie. Ondertussen wordt door ondernemers veel geïnvesteerd om de wijk interessanter te maken voor met name een jong publiek.

Dat de prijzen in dit soort wijken sterk stijgen, is logisch volgens Struben. Ten opzichte van andere Amsterdamse wijken komen ze van een niet te vergelijken laag prijsniveau. De gemiddelde huurprijs in Noord (€16,98 per m²) is het afgelopen kwartaal dan ook met 14,9 procent gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Ook de prijzen in Amsterdam Zuidoost zitten in de lift. Waar iedereen vroeger met een boog om de Bijlmer heenging, is Zuidoost herontdekt door investeerders en valt er inmiddels fatsoenlijk en betaalbaar te wonen. De gemiddelde huurprijs (€13,76 per m²) steeg er het afgelopen kwartaal met 10,1 procent ten opzichte van een jaar eerder.

Utrecht op drie na duurste huurstad
Uitzondering op de trend in de Randstad is Utrecht: de stad klimt steeds hoger op de huurprijsladder. Het afgelopen kwartaal stegen de huurprijzen daar met 7,1 procent tot gemiddeld €16,44 euro per vierkante meter. Daarmee is Utrecht de op drie na duurste huurstad van Nederland. “De prijzen in Utrecht stegen de afgelopen jaren explosief. Als er geen maatregelen worden genomen, wordt ook Utrecht in de toekomst onbetaalbaar”, zegt Pararius-directeur Jasper de Groot. “We zien in sommige wijken van Utrecht nu al Amsterdamse prijzen.”

Zoals in de wijk Noordoost: huurders betaalden het afgelopen kwartaal gemiddeld €18,72 per vierkante meter. De huurprijzen in Noordoost liggen hiermee zelfs iets boven de huurprijs in de binnenstad van Utrecht. Daar stegen de huurprijzen tot €18,70 per vierkante meter per maand. Ook in andere wijken dichtbij het centrum stegen de prijzen het afgelopen kwartaal flink. In West betaalden huurders het afgelopen kwartaal €17,09 per vierkante meter per maand, in Oost zelfs €17,72. Toch is er volgens makelaarskantoor Quest Vastgoed wel een verandering te zien op de Utrechtse huurmarkt: “Er is meer huuraanbod bijgekomen, waardoor prijzen minder hard stijgen. Dat komt voor een groot deel door particuliere beleggers die een koopwoning aanschaffen bestemd voor verhuur.”

Ook zorgen de hoge prijzen in de populaire wijken van Utrecht ervoor dat huurders en investeerders uitwijken naar goedkopere wijken verder van het centrum, zoals Leidsche Rijn, een gebied met een eigen stadshart dat volop in ontwikkeling is.²⁺³ Daar betaalden huurders het afgelopen kwartaal ‘slechts’ €9,68 per vierkante meter per maand. Volgens de experts van Quest Vastgoed gaan de prijzen daar nog stijgen: “Leidsche Rijn is aan een opmars bezig. Het gebied ligt door het kanaal niet erg gunstig, maar zodra het nieuwe centrum af is, krijgt het gebied waarschijnlijk een gigantische boost. Alle faciliteiten komen dan op fiets- of loopafstand.” Ook investeerders keren het centrum steeds vaker de rug toe en zien heil in minder populaire wijken. Wijken als Transwijk en Kanaleneiland, voorheen bestempeld als krachtwijken, zitten in de lift. Quest Vastgoed: “In Kanaleneiland groeit het aanbod aan vrijesectorhuurwoningen enorm snel door projecten als Your Urban Space, waarbij bestaande huurwoningen een dusdanige renovatie ondergaan dat ze als nieuw kunnen worden verhuurd.⁴ Transwijk is dan weer interessant voor investeerders die zich richten op expats. In de buurt zit een internationale school en kinderen van expats kunnen daar dan lopend naartoe.”

Om te voorkomen dat Utrecht het nieuwe Amsterdam wordt qua huurprijzen, wil de gemeente een grens stellen aan de huurstijgingen.⁵ De gemeente wil ontwikkelaars dwingen om betaalbare prijzen te vragen voor hun woningen. Vooral in het middensegment is dat nodig: daar ligt de prijs/kwaliteitverhouding het verst uiteen. De prijs voor een woning tussen de 50m² en de 75m² meter blijkt veruit het hoogst: in het tweede kwartaal van 2017 steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs van deze woningen in Utrecht tot €19,60. Een woning van 50 vierkante meter kost zo al snel €980 euro, waarmee de huurprijs net binnen het middenhuursegment valt. “Huurwoningen die in het middensegment vallen, zijn dus vaak niet groter dan 50 vierkante meter, terwijl de vraag naar middeldure huurwoningen vaak komt van starters, doorstromers vanuit de sociale huur en huishoudens met een middeninkomen. Voor hen is een woning tot 50 vierkante meter gewoon te klein”, zegt de Groot.

Gekte op de woningmarkt buiten de Randstad

Almere
Nog opvallender dan de prijsstijgingen in Utrecht, zijn die in verschillende steden buiten de Randstad. Het afgelopen kwartaal stegen daar de prijzen in de vrije sector significant. Neem Almere: daar namen de huurprijzen het afgelopen kwartaal met 23,5 procent toe ten opzichte van een jaar eerder. Waar huurders daar in het tweede kwartaal van 2016 een gemiddelde vierkante meterprijs van nog geen €9 betaalden, steeg de gemiddelde prijs voor een woning tot €10,52 in het afgelopen kwartaal. De vrije huursector volgt hiermee de koopsector, die al langere tijd ‘booming’ is in Almere. De stad is onwijs in trek bij woningzoekenden, omdat er mooie nieuwbouwprojecten worden gerealiseerd en de prijzen er een stuk lager liggen dan in nabije steden als Amsterdam en Utrecht.⁶ Daar komt bij dat huizenkopers in Almere meer woonoppervlakte krijgen voor hun geld, en dat in een rustige en groene omgeving die toch gunstig ligt ten opzichte van uitvalswegen. Deze combinatie zorgt ervoor dat meer en meer mensen naar Almere trekken, waardoor de prijzen stijgen.

Marcel Schumacher van makelaarskantoor Inter Immo bevestigt dat de huurprijzen in Almere stijgen vanwege de toenemende populariteit van de stad. “De woningen zijn niet aan te slepen; mensen staan in de rij. Dit zijn inderdaad voornamelijk woningzoekenden die in steden als Amsterdam niet kunnen slagen. Zo komen er ook steeds meer expats naar Almere”, licht Schumacher toe. Volgens hem zijn met name wijken dicht tegen Amsterdam aan populair, zoals Almere Poort. Schumacher verwacht dan ook zeker dat de huurprijsstijging in Almere de komende tijd zal doorzetten.

Eindhoven
Ook de huurmarkt in Eindhoven raakt steeds verder oververhit. Hoewel de huurprijzen gematigder stijgen dan in steden als Utrecht en Almere, behoort de stad inmiddels tot een van de duurdere steden van Nederland. Het afgelopen kwartaal betaalden huurders gemiddeld €12,65 per vierkante meter per maand. Met name in het centrum betaalden huurders in Eindhoven flink meer dan in omliggende steden: daar stegen de huurprijzen tot €14,46 euro per vierkante meter per maand. Kijken we naar het tekort aan huurwoningen in het middensegment, dan behoort Eindhoven zelfs in de top drie van Nederlandse steden⁷. “In heel Eindhoven is er een tekort aan huurwoningen. Door het beperkte aanbod stijgen de prijzen”, zegt Nick Britstra van makelaarskantoor Brick Vastgoed.

Het aantal mensen dat is aangewezen op het middensegment is toegenomen en er trekken meer mensen uit de regio naar de stad. Ook de komst van studenten en expats drijft de prijzen in Eindhoven verder op.⁸ Vooral die laatste doelgroep zoekt vaak een woning in de buurt van het centrum en heeft meer te besteden dan een starter. Het aanbod groeit echter onvoldoende mee, waardoor de verhouding tussen vraag en aanbod schever wordt. Toch verwacht Britstra dat de prijzen in Eindhoven niet dezelfde kant op gaan als in onze hoofdstad: “Eindhoven is nou eenmaal geen Amsterdam. Ik denk dat de grootste stijging nu wel is geweest, maar dat is altijd lastig te voorspellen. Ik denk wel dat de prijzen op de lange termijn licht blijven doorstijgen. Er is in heel Eindhoven een tekort aan huurwoningen, dus dan stijgen de prijzen altijd.”

Groningen
In het noorden van Nederland is de woningmarktgekte vooral zichtbaar in Groningen. In die provincie stegen de huurprijzen in de vrije sector het afgelopen kwartaal met maar liefst 17 procent. Van alle steden in Friesland, Drenthe en Groningen is de stad Groningen veruit het duurst. Het afgelopen kwartaal betaalden huurders er gemiddeld €13,01 per vierkante meter per maand. Ter vergelijking: in Leeuwarden lag de gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand op €9,30. In de binnenstad van Groningen lag het gemiddelde zelfs op €13,69. Voor een appartement tussen de 50m² en 75m² liggen de huurprijzen nog hoger: huurders betaalden hiervoor een gemiddelde vierkante meterprijs van €15,36 per maand. Woningen groter dan 65m² komen daarmee al snel boven de €1.000 euro uit.

Net als in andere steden liggen in Groningen vraag en aanbod in het middensegment het verst uit elkaar.⁹ Om de grote vraag aan te kunnen en de prijsstijgingen in te dammen, zet de gemeente Groningen in op het bijbouwen van nieuwe huurwoningen met een huurprijs onder de €1.000, zoals de nieuwbouwwoningen aan de Melisseweg in Ulgersmaborg.¹⁰ Echter is de woningnood in Groningen ook met nieuwbouw niet gemakkelijk op te lossen omdat het aanbod onvoldoende meegroeit met de vraag¹¹.

De vraag naar huurwoningen in Groningen neemt de laatste jaren sterk toe merkt ook Jos Kingma, mede-eigenaar van makelaarskantoor K&P in Groningen. Het zijn volgens hem vooral jongeren die de stad weten te vinden. “Jongeren komen naar Groningen vanwege de universiteit. Die die doet veel om de jongeren te werven. Ook het ziekenhuis trekt nieuwe inwoners door de goede baankansen voor artsen en chirurgen”, zegt Kingma. Groningen wint bovendien aan populariteit onder buitenlandse studenten en expats. “Ik zie ieder jaar een toename van het aantal studenten en werknemers die niet uit Nederland komen. Er zijn de laatste jaren veel datacenters gebouwd, dus ook voor hen wordt Groningen aantrekkelijker”, zegt Kingma.

Ook de gekte op de koopmarkt zorgt ervoor dat de prijzen in de stad worden opgedreven. “De prijzen op de koopmarkt in Groningen schieten, net als in andere groten steden, de lucht in. Het wordt voor starters dus moeilijker om een woning te vinden.” Het is volgens Kingma dan ook niet aannemelijk dat de prijzen binnen afzienbare tijd zullen stagneren of dalen. “De vraag naar huurwoningen blijft groot en de huren van vrijesectorhuurwoningen schieten ieder kwartaal nog omhoog. Dat zal de komende jaren zeker niet afnemen.”

Kleine woningen veruit het duurst

Alle grote steden hebben een ding gemeen: huurwoningen met een klein oppervlak zijn er per vierkante meter veruit het duurst. Voor een woning met een oppervlakte tussen de 50m² en 75m² betaalden huurders het afgelopen kwartaal bijvoorbeeld in Den Haag een gemiddelde vierkante meterprijs van €15,57 per maand en in Rotterdam €16,75. Amsterdam spant de kroon met €26,21 per vierkante meter per maand.

Ook landelijk gezien is dit oppervlaktesegment het duurst. Gemiddeld betaalden huurders van een woning met een oppervlakte tussen de 50m² en 75m² het afgelopen kwartaal €18,68 per vierkante meter per maand, een stijging van 11,5 procent ten opzichte van een jaar eerder. Woningen tussen de 75m² en de 100m² zijn iets scherper geprijsd: huurders betaalden in het tweede kwartaal van dit jaar gemiddeld €15,12 per vierkante meter per maand (+11,1%). Huurders met een woning tussen de 125m² en de 150m² waren relatief goedkoop uit: zij betaalden het afgelopen kwartaal een vierkante meterprijs van €12,33 per maand, slechts 2,4 procent meer dan in Q2 van 2016. Ondanks de gelijke tred van de landelijke huurprijsstijging lijkt de prijsontwikkeling van het segment grote woningen af te vlakken.

Volgens Jasper de Groot gaat het bij relatief dure, kleine huurwoningen vaak om appartementen in het centrum van de stad: deze zijn per vierkante meter gemiddeld gezien een stuk duurder dan eengezinswoningen. Het afgelopen kwartaal kostte een appartement in de vrije sector gemiddeld €16,42 per vierkante meter per maand (+7,7%), terwijl een eengezinswoning gemiddeld slechts €11,13 per vierkante meter per maand kostte. Appartementen vind je voornamelijk in grote steden. Grotere woningen vind je daarentegen juist buiten het centrum en in kleinere steden en gemeenten. Gezinnen verlaten daardoor vaak het centrum van de stad, omdat het aanbod daar miniem is en de prijzen te hoog. Op de koopmarkt is dezelfde ontwikkeling te zien, maar dan juist onder starters: het aantal jongeren onder de 25 jaar dat een huis koopt groeit, maar wel buiten de Randstad.¹² Dit komt door de beduidend lagere huizenprijzen buiten de Randstad.

Landelijk tekort van 200.000 huurwoningen in 2018

De stagnatie van de huurprijsstijgingen in een aantal grote Randstadsteden betekent niet dat er balans is tussen vraag en aanbod. De vraag naar huurwoningen in het middensegment blijft toenemen, terwijl het aanbod steeds verder achterblijft. Het middensegment maakt slechts zo’n 7 procent uit van de totale woningvoorraad in Nederland; bij lange na niet voldoende om aan de vraag naar middeldure huurwoningen te voldoen. Bijna 60 procent van de Nederlandse huishoudens heeft een middeninkomen en is vaak aangewezen op de vrije huursector, omdat zij voor sociale huur te veel verdienen en door gebrek aan eigen geld geen huis kunnen kopen.¹³ Ook op Pararius.nl is deze scheve verhouding terug te zien: zoals in onderstaande staafdiagram is te zien voldoet in bijna alle segmenten het aanbod bij lange na niet aan de vraag, behalve in het duurste segment.

Een omslag in de scheve verhouding tussen vraag en aanbod blijft voorlopig uit. Naar verwachting neemt het tekort aan huurwoningen in het middensegment op veel plaatsen in Nederland verder toe.¹⁴ Volgens experts wordt het hoogtepunt van het totale woningtekort in Nederland pas in 2018 bereikt. In 2017 is het totale tekort aan huurwoningen naar schatting 178.000, in 2018 is dit al 200.000. Tegelijkertijd neemt volgens het CBS het aantal inwoners van Nederland tot 2022 met ruim 370.000 toe. Ook het aantal huishoudens groeit de komende jaren flink. Naar verwachting zijn er in 2022 zo’n 310.000 meer huishoudens dan nu. Dit komt onder andere door de sterke toename van eenpersoonshuishoudens.¹⁵

Het huurwoningentekort komt voornamelijk doordat er in de crisis structureel te weinig is bijgebouwd. In veel steden wordt daarmee nu een inhaalslag gemaakt, maar ook dat is niet voldoende om de grote vraag naar huurwoningen in het middensegment aan te kunnen. De Groot: “Om op de langere termijn aan deze vraag te kunnen voldoen, moeten er voor 2030 minstens 500.000 woningen worden bijgebouwd. Op het tempo dat nu wordt aangehouden, kan dat nooit voor die tijd worden gerealiseerd. Veel gemeenten en bouwbedrijven hebben na de crisis hun bouwplannen teruggeschroefd, waardoor ze niet snel kunnen inspelen op de toegenomen vraag.” De bouwplannen die nu in de pijplijn zitten worden bovendien vertraagd doordat bouwvergunningen niet snel genoeg afgegeven kunnen worden door gemeenten.

Investeren in woningbouw

Ondanks dat het ernaar uitziet dat het tekort aan huurwoningen niet binnen aanzienlijke tijd substantieel teruggedrongen kan worden, wordt er enthousiast bijgebouwd door investeerders. De woningmarkt is namelijk weer een slimme investering met een goed rendement, met name in de grote steden. Institutionele beleggers en privébeleggers uit binnen- en buitenland investeerden de afgelopen tijd weer meer geld in de woningmarkt dan voorheen, zowel in het opknappen van bestaande woningen als nieuwbouwprojecten.¹⁶

Dit is een gunstige ontwikkeling nu blijkt dat de woningbouw door corporaties achterblijft op wat eigenlijk gepland is.¹⁷ Privébeleggers kopen voornamelijk huizen in de stad, die zij opknappen of verbouwen voor verhuur. Projectlocaties van institutionele beleggers en ontwikkelaars beginnen echter te verschuiven richting buitengebieden, omdat de bouwgrond in steden als Amsterdam, Utrecht en Rotterdam op begint te raken. De afgelopen jaren was binnenstedelijk bouwen het devies en werd argwanend gekeken naar ideeën voor nieuwe projecten aan de rand van de stad.¹⁸ Nu de mogelijkheden voor nieuwe projecten binnen de stadscentra schaarser worden, moeten ontwikkelaars en investeerders hun blik wel verleggen. Zo zijn er inmiddels plannen voor een compleet nieuwe wijk aan de rand van Amsterdam, Haven-Stad.¹⁹ Maar er wordt ook uitgeweken naar compleet andere steden, zoals Zaandam.²⁰ Naast dat daar meer ruimte is, is er nog een groot bijkomend voordeel: de grond is er goedkoper. Hierdoor hebben deze gebieden meer potentie voor investeerders en uiteindelijk dus ook voor woningzoekenden, omdat er leuke projecten gerealiseerd worden waarvan de prijzen lager liggen dan in de stad.

Wie kan de huren verlagen?

De investeringen van beleggers hebben een positief effect op de uitbreiding van de woningvoorraad, maar steden en gemeenten zijn bang dat investeerders te hoge huren zullen vragen voor hun woningen. In sommige gevallen willen steden een grens stellen aan de hoogte van de huren, zoals in Amsterdam en Utrecht.²¹ Hiermee hopen de steden te garanderen dat de huurwoningen in het middensegment zullen blijven. Zo heeft de gemeenteraad van Amsterdam op 19 juli van dit jaar besloten dat 80 procent van de nieuw te bouwen woningen in de stad tot 2025 in het sociale of middensegment moeten vallen.²² De huren van de middeldure huurwoningen die hiermee gerealiseerd gaan worden moeten rond de €850 liggen.

Beleggers wijzen er op hun beurt op dat de overheid ook de hand in eigen boezem kan steken en bouwgrond goedkoper aan kan bieden. Op die manier zullen de huren lager gehouden kunnen worden. De Nederlandsche Bank (DNB), die begin mei een studie naar de Nederlandse woningmarkt publiceerde, is het eens met deze stelling en roept het Rijk op zich actief te gaan bemoeien met de vrije huursector.²³ Volgens DNB komt de nodige extra woningvoorraad op de huidige manier niet van de grond. De overheid kan daar verandering in brengen door de vrije sector te stimuleren, bijvoorbeeld door middel van afspraken met gemeenten over het uitgeven van bouwgrond tegen lage grondprijzen. Hiermee wordt het voor investeerders aantrekkelijk gemaakt om te bouwen, waardoor de voorraad middeldure huurwoningen substantieel kan groeien. In ruil voor een lagere grondprijs kunnen gemeenten dan afspraken maken met ontwikkelaars over het gematigd verhogen van de huur. Kijkend naar de huurverhogingen in de sociale sector versus die in de vrije sector moet dit mogelijk zijn: de verhogingspercentages voor zittende huurders zijn in de vrije sector al jaren lager dan die van gereguleerde huur, omdat in de vrije sector hoofdzakelijk de inflatie wordt gevolgd.

Subsidieer de middenklasse

“Korting geven op bouwgrond is verkapt subsidiëren, maar in tijden van groeiende tekorten is dit hoognodig”, zegt De Groot hierover. Het Centraal Planbureau roept een volgend kabinet ook niet voor niets op tot herverdeling van subsidies voor de woningmarkt. De sociale huursector wordt gesubsidieerd door huurtoeslag en de koopsector door de hypotheekrenteaftrek, maar de vrije huursector, waar juist de grootste tekorten in zijn, is aangewezen op de marktwerking. “Als het kabinet zich actief durft te bemoeien en hervormingen durft door te voeren, ligt het in haar macht om de vrije huursector weer toegankelijk te maken”, zegt De Groot.

Het is waarschijnlijk dat een volgend kabinet met dergelijke maatregelen aan de slag gaat, omdat er de afgelopen tijd veel te doen is om de Nederlandse middenklasse. De middenklasse vormt 57 procent van de Nederlandse huishoudens en is dus de grootste groep, maar ook degene die de meeste onzekerheid kent. Dit blijkt uit een rapport van de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) dat begin juli werd gepubliceerd. Hierin staat dat de middenklasse stabiel is, maar dat zij hard moet werken om haar positie te behouden.²⁴ In deze tijden is een diploma geen garantie meer voor werk en een baan is lang niet altijd vast.²⁵ Omdat de middeninkomens voor veel dingen buiten de boot vallen, zoals sociale huur of huurtoeslag, moeten zij effectief het hardst werken om hun hoofd boven water te houden.

De overheid kan de druk op deze groep verlichten, bijvoorbeeld door het eerdergenoemde herverdelen van de subsidies. Mark Rutte heeft al gezegd dat de middenklasse de prijs van de crisis heeft betaald en nu snel moet gaan merken dat het voor hen ook beter zal worden. “Het stimuleren van een betaalbare woningvoorraad is precies wat de middenklasse nodig heeft. Anders zal het niet lang meer duren totdat in de stad wonen straks alleen nog maar is weggelegd voor de lage en hoge inkomens,” zegt De Groot. De nieuwe minister van Wonen, Ronald Plasterk van de PvdA, ziet ook een oplossing in het overhevelen van sociale huurwoningen naar de vrije sector, waardoor de voorraad vrijesectorhuurwoningen zou groeien. Netto levert dit echter geen winst op, want er worden alleen woningen van de ene naar de andere sector verplaatst.²⁶ “De enige echte oplossing blijft dus nog steeds bijbouwen”, concludeert De Groot.

Uitleg berekeningen
Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden op www.pararius.nl en in het betreffende kwartaal werden afgemeld. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 20 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 60 vierkante meter (met uitzondering voor het specifieke gedeelte m.b.t. de vrije sector woningen met een woonoppervlakte tussen de 50 en 75 m²) en groter dan 300 vierkante meter en met een huurprijs onder de €710,68,- (geliberaliseerde grens per 1 januari 2016 bij 142 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers tenzij anders vermeld.

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand:
De gemiddelde huurprijs per m² per maand van een huurwoning is gelijk aan de maandelijkse huurprijs gedeeld door de woonoppervlakte (in m²) van de betreffende woning.

Rekenvoorbeeld met 10 huurwoningen:

Voor alle huurwoningen geldt dat de oppervlakte tussen de 60 m² en 300 m² ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Alle 10 bovenstaande woningen worden dus meegewogen in de berekening.

Gemiddelde huurprijs per m² per maand: (Som huurprijs p/m² – p/mnd) / (aantal huurwoningen) = €164.67 / 10 = €16,47 per m² p/mnd

Bron: Pararius