Amsterdam lijkt als het gaat om de huizenmarkt meer op steden als Parijs en Frankfurt dan op de rest van de Nederlandse huizenmarkt. Grote steden werken als een magneet op jongeren en beleggers, wat leidt tot meer vraag en snelle prijsstijgingen, heftiger dan in de rest van het land. Om dit op te lossen, moet er meer worden gebouwd, op een manier die past bij de behoeften van de toekomstige gebruikers. Dat blijkt uit het boek ‘Hot Property: The Housing Market in Major Cities’ (PDF, Engelstalig, 220 pagina’s) dat is verschenen onder redactie van De Nederlandsche Bank (DNB).
De forse prijsstijgingen zijn grotendeels toe te schrijven aan de aantrekkingskracht van grote steden. Vooral hoogopgeleide jongeren, maar ook immigranten, komen graag naar steden, omdat die onderwijs, banen, cultuur, mogelijkheden tot recreatie en de nabijheid van andere mensen bieden. Naar verwachting van de Verenigde Naties zal tegen 2100 80% tot 90% van de bevolking in steden wonen.
Beleggers investeren graag in de stedelijke huurmarkt, omdat het rendement van zo’n investering in de huidige lage rente-omgeving relatief hoog is in vergelijking met alternatieven. Dit trekt onder meer vermogende particulieren, institutionele partijen en buitenlandse beleggers aan.
Het stedelijke woningaanbod blijft ondertussen achter …
Het woningaanbod in de grote steden wereldwijd neemt maar langzaam toe. Geschikte grond is schaars, wat leidt tot sterkere stijgingen van de huizenprijzen. Ook het Not In My Backyard- of NIMBY-syndroom speelt een rol: gemeenten willen hun huidige inwoners graag tevreden houden, en deze zien vaak liever geen nieuwe woningen in hun omgeving. Bouwen gaat bovendien gepaard met lange planningsprocessen, waarbij veel partijen met verschillende belangen betrokken zijn.
… waardoor de betaalbaarheid verslechtert.
Stijgende huizenprijzen en huurprijzen in de grote steden brengen mensen die op zoek zijn naar een particulier huurhuis of hun eerste huis willen kopen in een krappe markt, in de problemen. In Amsterdam is het bijvoorbeeld voor gezinnen met kinderen moeilijk om een betaalbaar groter huis te vinden. Vooral in Londen is de betaalbaarheidsproblematiek groot: meer dan een kwart van de Londenaren leeft in armoede, als je hun woonlasten meerekent.
Verschillen tussen de steden
Hoewel de huizenmarktdynamiek in grote steden dus op elkaar lijkt, zijn er ook verschillen. Bijvoorbeeld in politieke en culturele voorkeuren: in Duitsland bijvoorbeeld verkiezen mensen huren boven kopen. Daarnaast spelen buitenlandse beleggers in Australië, Canada en Londen een grote rol, terwijl hun rol in Parijs en Amsterdam minder groot is. Ook zijn er verschillen in type hypotheekrente (vast of variabel) en de fiscale wetgeving (hypotheekrenteaftrek). Dit soort verschillen blijven een belangrijke rol spelen in de huizenprijsdynamiek en kunnen verschillen in de huizenprijscycli tussen landen verklaren.
Breed pakket aan maatregelen nodig
Macroprudentiële maatregelen, zoals het verlagen van de leencapaciteit of het verhogen van kapitaalbuffers, kunnen bijdragen aan het beperken van de toename van hypotheekschulden en aan het verbeteren van de schokbestendigheid van banken tegen huizenmarktrisico’s. Zij kunnen de onevenwichtigheden in de huizenmarkt echter niet tegengaan. Dit komt doordat de kwetsbaarheden op de woningmarkt in de grote steden een kwestie van vraag en aanbod zijn, die niet kunnen worden opgelost met alleen vraaggericht macroprudentieel beleid. Een breder pakket aan maatregelen is noodzakelijk: het aanbod moet worden vergroot, op een manier die past bij de behoeften van de toekomstige gebruikers.
Boek ‘Hot Property’ gratis te downloaden
Het boek ‘Hot Property: The Housing Market in Major Cities’ is gratis te downloaden. In dit boek delen experts van centrale banken en overheidsinstanties, de academische wereld, de particuliere sector en het bestuur van grote steden hun inzichten over de uitdagingen op de woningmarkt in deze steden.
Bron: DNB
