Bij een faillissement van een huurder van bijvoorbeeld een bedrijfspand is vanaf het moment van het uitspreken van het faillissement de verschuldigde huursom een boedelschuld.
De huurovereenkomst kan tussentijds worden beëindigd door zowel curator als verhuurder. De opzegtermijn is maximaal 3 maanden na opzegging van de huurovereenkomst of eventueel na datum uitspreken van het faillissement. Dit alles volgt uit artikel 39 van de Faillissementswet.
Aangezien de curator legaal mag “wanpresteren” of, anders gezegd, de voortijdige opzegging door de curator als rechtsmatige beëindiginggrond wordt gezien, is over de opzegtermijn geen schadevergoeding verschuldigd. Dit levert in de praktijk voor verhuurders nog weleens problemen op.
De verhuurder is gerechtigd om in de huurovereenkomst een beding op te nemen waarin is bepaald dat in het geval van een faillissement van een huurder er een vordering ontstaat tot vergoeding van schade. Dit beding zou bijvoorbeeld kunnen inhouden dat de resterende, toekomstige, huurtermijnen tot aan de overeengekomen datum per einde huurovereenkomst als gefixeerde schadevergoeding dienen te worden vergoed.
Uit het arrest van de Hoge Raad van 13 mei 2005 (JOR 2005, 222) volgt dat de contractsvrijheid van partijen (partijautonomie) prevaleert boven artikel 39 Faillissementswet. De verhuurder is in het geval van een beding zoals hierboven bedoeld dan niet belemmerd door het bepaalde in artikel 39 Faillissementswet.
Als de verhuurder bij de huurder een bankgarantie heeft bedongen, deze garantie van voldoende omvang is en bepaald is dat deze ook strekt tot vergoeding van schade, omzeilt de verhuurder het paritas creditorum beginsel (gelijkheid van crediteuren) en wordt hij volledig voldaan door uitwinning van de bankgarantie.
In de praktijk is er wel een verschil tussen bankgarantie en waarborgsom: een waarborgsom die door de huurder ter beschikking is gesteld, geldt alleen voor reeds vervallen huurtermijnen en schadeherstel aan het gehuurde, doch niet voor toekomstige huurtermijnen. In tegenstelling tot de waarborgsom is de bankgarantie een abstracte verbintenis die los staat van de huurovereenkomst waarin resterende, toekomstige huurtermijnen als gefixeerde schadevergoeding kunnen worden opgenomen.
Het Gerechtshof in Den Haag heeft in april 2009 (JOR 2009, 202 en JOR 2007, 133) de lijn van de Hoge Raad doorgetrokken. Het is dus zaak dat u als verhuurder bij het aangaan van uw overeenkomst goed nadenkt over het bedingen van een bankgarantie of een waarborgsom en daarbij een en ander vooral zorgvuldig formuleert.
