De prijzen van commercieel vastgoed kunnen de komende tijd dalen. Dit komt niet alleen door de coronacrisis en de lockdown-regels, maar ook door structurele trends zoals online winkelen en thuiswerken die door corona zijn versneld. Dit kan tot een meer permanent effect leiden, vooral voor de prijzen van kantoren en winkelpanden.
Transactieprijzen van commercieel vastgoed reageren over het algemeen vertraagd op economische veranderingen. De verhandelbaarheid van panden (marktliquiditeit) reageert doorgaans sneller op schokken en is daarom een indicator voor prijsontwikkelingen. Een schok in marktliquiditeit reflecteert de marktperceptie van alle economische veranderingen die over een bepaalde periode zijn veranderd. Hieronder vallen ook de kosten die samenhangen met door de coronapandemie veranderde gebouweisen. Gebouweisen kunnen bijvoorbeeld veranderen indien hybride werken populairder wordt. De liquiditeit in de commerciële vastgoedmarkt is sinds het uitbreken van de coronapandemie flink gedaald: in de eerste drie kwartalen van 2020 met ongeveer 28%. De maatstaf voor marktliquiditeit is gebaseerd op de kans op transactie en prijsontwikkelingen en is hier verder beschreven. Tijdens de financiële crisis van 2008/2009 was de neergang ongeveer 46%. De daling in 2020 vond wel een stuk sneller plaats: tijdens de eerste drie kwartalen van de financiële crisis verminderde de marktliquiditeit met ongeveer 20%.
Mogelijke prijscorrectie
Transactieprijzen op de private commerciële vastgoedmarkt zijn in de eerste drie kwartalen van 2020 nog gestegen (Figuur 1). In het verleden daalde marktliquiditeit sneller en eerder dan prijzen. Door deze relatie tussen marktliquiditeit en prijsontwikkelingen uit het verleden te extrapoleren, kan een inschatting worden gemaakt van de prijseffecten op termijn. Die inschatting duidt op een negatieve prijscorrectie van gemiddeld 25%, met een bandbreedte tussen de 11 en 34%. Dit is een forse prijscorrectie, maar kleiner dan tijdens de financiële crisis twaalf jaar geleden. De correctie op basis van marktliquiditeit komt tevens in de buurt van de daling die zichtbaar is bij beursgenoteerd vastgoed in 2020. De gemiddelde prijs van Nederlands beursgenoteerd vastgoed daalde volgens de European Public Real Estate Association over geheel 2020 met ongeveer 35%. De prijsdynamiek van beursgenoteerd vastgoed loopt voor op die van privaat vastgoed, maar heeft de tendens te sterk te reageren op zware schokken in de markt (overshooting). Bovendien is de samenstelling (retail, kantoor, appartementen etc.) van privaat vastgoed anders dan die van beursgenoteerd vastgoed en is er sprake van een andere leverage.
Door structurele trendverschuivingen naar online winkelen en thuiswerken zal de prijscorrectie voornamelijk zichtbaar zijn in kantoor- en winkelvastgoed. Een belangrijke nuance bij deze voorspelling is dat de geschatte relatie tussen marktliquiditeit en prijsontwikkelingen gebaseerd is op het verleden. De huidige situatie wijkt daarvan af. Zo voorkomen de steunpakketten van de overheid dat huurders in acute geldnood komen en vastgoedeigenaren kunnen wellicht “de crisis uitzitten” en niet over hoeven te gaan tot gedwongen verkopen. Bovendien zijn er nog andere trends die van invloed kunnen zijn op de prijsontwikkeling van commercieel vastgoed die niet direct gerelateerd zijn aan Corona. Veranderende eisen ten aanzien van bijvoorbeeld de duurzaamheid (alle kantoren moeten in 2023 energielabel C of beter hebben) kunnen ook een flinke impact hebben op de waarde van niet-duurzame kantoorpanden.
Een daling van de vastgoedprijzen kan invloed hebben op de gezondheid van financiële instellingen. Daarom zal een stresstest met de effecten van een forse prijsdaling van commercieel vastgoed op de balanspositie van financiële instellingen worden opgenomen in het DNB Overzicht Financiële Stabiliteit van voorjaar 2021.
Bron: DNB
