Grote regionale verschillen bij herstel woningmarkt

Hoe heeft de woningmarkt zich ontwikkeld sinds de start van de economische crisis? Paul de Vries en Frank van der Harst van het Kadaster brachten het in kaart. Wat blijkt? Het herstel van de woningmarkt verloopt niet overal in hetzelfde tempo. Een aantal gemeenten in de Randstad die als eerste waren hersteld, lieten in 2017 alweer een daling zien van het aantal woningverkopen. En hoewel de gemiddelde woningprijs in 2017 een nieuw record behaalde, lag deze voor meer dan de helft van de gemeenten nog onder het niveau van vóór de start van de crisis; de piek in 2008.

Aantal woningverkopen in 2017: hoger dan voor de crisis

In 2008 kantelde de woningmarkt onder invloed van de wereldwijde crisis. Vijf jaar later, sinds half 2013, trok de woningmarkt weer aan en zette het herstel in. 2017 was het nieuwe recordjaar: nog nooit zijn er meer woningen verkocht in één jaar tijd. De teller kwam uit op 241.860 eigendomsoverdrachten. In 97% van alle gemeenten werden in 2017 meer woningen verkocht dan voor de crisis. De tien gemeenten waar het aantal transacties nog onder het niveau van 2008 ligt, zijn: Oostzaan, Sluis, Alblasserdam, Weesp, Rucphen, De Marne, Loppersum, Sliedrecht, Vlieland en Eemsmond.

Randstad verliest koppositie

Het herstel van het aantal transacties begon vanaf 2015 in de Randstad en dan vooral in de grote steden. Uit een studie van Rabobank blijkt dat het aanbod minder snel is toegenomen dan het aantal verkopen, waardoor de Randstad in vergelijking met de rest van het land veel verder is verkrapt. In 2017 zette deze stevige toename in aantal transacties niet door in de Randstad; het aantal verkopen in 2017 lag lager dan in 2016. Vooral in de gemeenten die in 2016 een flinke toename lieten zien, is de groei nu tot stilstand gekomen of afgenomen.

De regio’s buiten de Randstad bleven tot 2016 achter in het herstel van de Randstad, maar maakten in 2017 juist een inhaalslag.

Tegelijkertijd worden er nog steeds, historisch gezien, veel woningen verkocht. “Het is dus niet zo dat het slecht gaat”, aldus Paul de Vries, woningmarktexpert van het Kadaster. “Een afname of stabilisatie kan juist als positief gezien worden. Sommige gemeenten kampen met zeer krappe woningmarkten doordat steeds minder woningeigenaren hun woning te koop zetten. Op krappe markten ligt het gevaar van snel stijgende prijzen op de loer.”

Aantal woningtransacties ten opzichte van 2008

Gemiddelde woningprijzen: nieuw record bereikt

Ook de gemiddelde woningprijs bereikte in 2017 met ruim 265 duizend euro een nieuw record, 8,7% boven die van 2016. Toch lag het prijspeil in 61% van de gemeenten nog onder de gemiddelde prijs van voor de crisis. Het gaat hier echter om een gemiddelde: er zijn sterke stijgers en grote achterblijvers. De sterkste stijgers zijn de Randsteden; daar herstelden de prijzen het snelst. In de grote steden lagen de prijzen ver boven die van 2008: Amsterdam +34%, Rotterdam +20%, Den Haag +17%, Utrecht +15%. Voorbeelden van gemeenten die achterblijven zijn Neerijen (-27%), Blaricum (-19%) en Oudewater (-16%).

We zien ook duidelijke verschillen als we kijken naar stedelijkheid van de gemeente (hoe meer adressen per km2, hoe meer stedelijk een gebied is). Het gemiddeld prijsniveau van de zeer sterk stedelijke gemeenten lag in 2016 al boven die van 2008; in 2017 zijn ook de sterk stedelijke gemeenten gemiddeld uitgestegen boven het niveau van voor de crisis.

“De verwachting is dat de trend van stijgende prijzen zicht doorzet in 2018”, aldus Paul de Vries. “Belangrijkste oorzaken hiervoor zijn de regionale krapte, de lage hypotheekrente en de koopkrachttoename van werkenden. Natuurlijk zijn er onzekerheden. Die hangen grotendeels samen met de onzekerheid rondom de ontwikkeling van de hypotheekrente”.

Gemiddelde transactieprijs ten opzichte van 2008

Meer informatie

• Heeft u vragen? Neem dan contact op met onze woningmarktexpert Paul de Vries.
• Bekijk publicatie ‘Krapte op de huizenmarkt in beeld’ op website Rabobank

Herstel van de Nederlandse koopwoningmarkt in beeld