De betrouwbaarheid van taxaties is cruciaal voor een juiste waardering van woningen en commercieel vastgoed, en daarmee voor een goed functionerend financieel stelsel. Recent hebben diverse partijen hun zorgen geuit over de kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties. DNB heeft daarom de kwaliteit van woningtaxaties onderzocht. De taxatiewaarde blijkt in zo’n 95% van de gevallen gelijk aan of hoger dan de koopsom te zijn. Dit duidt op systematische overwaardering.
Systematische overwaardering van woningen
Figuur 1 laat zien dat in bijna 60% van de gevallen de taxatiewaarde hoger is dan de koopsom. De gemiddelde overwaardering ligt hierbij rond de 5%, en de mediaan ligt op 2,3%. In een derde van de gevallen is de taxatiewaarde exact gelijk aan de koopsom – tot op de euro nauwkeurig. Dit suggereert dat taxateurs zich in deze gevallen laten leiden door de koopsom. Taxatiewaarden lager dan de koopsom komen slechts in ruim 5% van de gevallen voor. Deze resultaten zijn gebaseerd op ruim 200.000 woningtaxaties in de periode 2012-2017. Uit het DNB onderzoek blijkt dat overwaardering iets vaker voorkomt bij starters dan bij doorstromers. Tussen gebieden met een hoge en minder hoge prijsdruk bestaan geen verschillen. Ook het feit dat de meeste woningtaxaties in deze periode in een opgaande markt plaatsvonden, vormt geen verklaring voor de geobserveerde overwaardering. Sinds de introductie van de wettelijke LTV-limiet in 2013 wordt vaker exact op de koopsom gewaardeerd, en minder vaak erboven.
Figuur 1: Verdeling verschil taxatiewaarde en koopsom
Figuur 1 – Verdeling verschil taxatiewaarde en koopsom
Percentage van de transacties
Toelichting: Voor negatieve waarden geven de staven een percentage vanaf deze waarde tot de volgende, en voor positieve waarden een percentage tot en met deze waarde. De staaf “0” vertegenwoordigt een verschil van exact 0 euro.
Overwaardering ondermijnt effectiviteit LTV-limiet
Er is dus sprake van een systematische overwaardering bij woningtaxaties. Ook lijkt het erop dat de waarde vaak niet onafhankelijk tot stand komt, maar is gebaseerd op de koopsom. Beide factoren werken oververhitting van de woningmarkt in de hand en ondermijnen de effectiviteit van de LTV-limiet. De LTV-limiet is immers aangescherpt om overkreditering te voorkomen, maar door de systematische overwaardering kunnen huishoudens toch te veel lenen. Ook onderschatten financiële instellingen hierdoor de kredietrisico’s van hun hypothecaire leningen. Door de prikkels in het systeem komt de onafhankelijkheid van de taxateur onder druk te staan.Betrokken partijen bij de aankoop van een huis – koper, verkoper, makelaar, adviseur en geldverstrekker – hebben er allemaal belang bij dat de transactie doorgaat.
Maatregelen nodig om onafhankelijkheid van taxaties te verbeteren
De resultaten van deze analyse zijn besproken met vertegenwoordigers uit de sector. Hoewel over de oorzaken verschillend werd gedacht, werden de resultaten van de analyse breed herkend. Betrokken partijen gaven aan dat er weeffouten zitten in de praktijk van woningtaxaties, en dat deze bijdragen aan de volatiliteit van de huizenmarkt. Zij lijken echter onvoldoende in staat om zelf de nodige maatregelen te nemen om die weeffouten weg te nemen. Hierbij speelt ook een rol dat de belangen van de partijen uiteenlopen.
De analyse van DNB laat zien dat maatregelen gewenst zijn om de onafhankelijkheid, en daarmee de kwaliteit, van taxaties te verbeteren. DNB en AFM hadden eerder al geconcludeerd dat zelfregulering tot nu toe onvoldoende heeft gewerkt en in dit licht gepleit voor wettelijke normen om de kwaliteit van woningtaxaties te verbeteren.
Bron: DNB
