Sinds de financiële crisis zijn de inkomensnormen voor hypotheken strenger geworden. Dit betekent echter niet dat huishoudens hierdoor nu niet meer genoeg kunnen lenen om een woning te kopen die in 2008 nog wel bereikbaar was. Integendeel, door de daling van de rente en (een bescheiden) groei van de inkomens, kan nu meer worden geleend dan voor de crisis, terwijl woningprijzen gemiddeld nog ruim 12 procent lager liggen dan de piek in 2008.
Aanscherpingen hypotheekmarkt
De maximale hypotheeksom die een huishouden kan lenen wordt bepaald door de zogenoemde Nibud-normen. Het Nibud berekent sinds 2000 de maximale hypotheek bij een gegeven inkomen en hypotheekrente. In 2000 waren deze normen alleen van toepassing op hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), maar sinds 2007 worden de Nibud-normen ook gebruikt voor hypotheken zonder NHG. Sinds 2013 zijn de normen verankerd in een Ministeriële Regeling.
De normen van het Nibud zijn niet de enige normen in de hypotheekmarkt die sinds de crisis zijn aangescherpt. Zo heeft het kabinet de hypotheekrenteaftrek beperkt tot annuïtaire hypotheken, en is er een maximum gesteld aan de omvang van de hypotheeklening ten opzichte van de waarde van de woning. De aanscherping van inkomensnorm van het Nibud is echter wel de enige die de maximum te lenen hypotheeksom beïnvloedt.
Zo ging het Nibud al van oudsher uit van een volledig annuïtair af te lossen hypotheek, zodat de wijziging in de bepaling van de hypotheekrenteaftrek geen invloed had op de bepaling van de maximale hypotheeksom. Ook het maximeren van de hypotheeklening ten opzichte van de waarde van de woning heeft geen invloed op de bepaling van de maximale hypotheeksom die een huishouden kan lenen. Voor een duurder huis mag immers meer geleend worden. Hooguit impliceert deze norm dat een huishouden een deel van de aankoopkosten met eigen geld moet betalen.
Extra buffer voor onvermijdbare uitgaven
Het Nibud bepaalt de maximale ruimte voor woonuitgaven als een restpost. Eerst wordt per bruto-inkomensgroep bepaald wat het minimale niveau is van uitgaven aan andere zaken dan wonen, dat redelijkerwijs langjarig kan worden volgehouden. Het deel van het netto inkomen dat na deze uitgaven overblijft, kan worden besteed aan wonen. De Nibud-normen bewegen hierdoor mee met de lastendruk. Bij een lastenverlichting blijft er meer netto inkomen over, terwijl de uitgaven gelijk blijven, zodat er meer ruimte is voor woonuitgaven. Bij een lastenverzwaring neemt de ruimte voor woonuitgaven via hetzelfde kanaal af.
De afgelopen jaren zijn de Nibud-normen alleen voor de laagste inkomens strenger geworden door aanpassingen in de berekeningen, met name door de toevoeging van een extra buffer voor onvermijdbare persoonlijke uitgaven. Voor de meeste huishoudens zijn de normen vooral strenger geworden als gevolg van de lastenverzwaringen die het kabinet heeft doorgevoerd om de overheidsbegroting op orde te brengen. Daarnaast zijn de minimale uitgaven aan andere zaken dan wonen gestegen als gevolg van de inflatie, al was deze in de afgelopen jaren meestal laag.
De figuur toont de geïndexeerde ontwikkeling van de maximale hypotheeksom volgens de Nibud-normen voor een huishouden met een bruto inkomen van 50.000 euro in 2008. Voor hogere en lagere inkomens geldt een zelfde patroon als in de figuur. De blauwe lijn in de figuur toont de maximale hypotheeksom bij een constant inkomen en constante rente en brengt hiermee het effect van de lastenverzwaringen en de inflatie op de maximale hypotheeksom in beeld.
Hogere lonen en lagere rente
Dit is echter niet het hele verhaal, want in dezelfde periode is ook de rente gedaald en zijn de inkomens gegroeid. Ook deze factoren zijn van invloed op de maximale hoogte van de hypotheek.
Bij een lagere rente zijn de woonuitgaven lager en leidt een zelfde ruimte voor woonuitgaven dus tot een hogere maximale hypotheek. De gemiddelde rente op leningen met een looptijd langer dan 10 jaar daalde van 5,4 procent in 2008 tot 3,1 procent in 2016. Deze rentedaling heeft de daling van de maximale hypotheeksom afgezwakt. De rode lijn in de figuur toont het gecombineerde effect van de lastenverzwaringen en de inflatie en de gedaalde rente op de maximale hypotheeksom.
Bij een hoger loon blijft meer ruimte over voor woonuitgaven en kan de maximale hypotheeksom dus hoger zijn. Hoewel de loongroei sinds het uitbreken van de crisis niet uitbundig was, ligt het gemiddelde nominale loon per arbeidsjaar in 2016 ruim 12 procent hoger dan in 2008. De inkomensgroep die in 2008 bruto 50.000 euro verdiende, verdient in 2016 daarmee een kleine 58.000 euro. Dit heeft een opwaarts effect gehad op de maximale hypotheeksom. De gele lijn toont de ontwikkeling van de maximale hypotheeksom als er naast lastenverzwaringen, inflatie en de daling van de rente ook rekening wordt gehouden met de loonstijging. In plaats van 19 procent lager, ligt de maximale hypotheeksom bijna 4 procent hoger.
Leennormen niet knellender dan in 2008
Dit betekent dat in het grootste deel van Nederland de leennormen, ten opzichte van 2008, niet knellender zijn geworden bij de aanschaf van de gewenste woning. De maximale lening ligt bijna 4 procent hoger, terwijl de gemiddelde woningprijs nog ruim 12 procent lager ligt dan in 2008. Natuurlijk verschilt deze verhouding sterk tussen regio´s. Vooral in grote steden zijn woningprijzen veel sterker gestegen.
Bron: De Nederlandse Bank
