Zelfs na een periode met prijsdalingen hebben Nederlandse woningbezitters een te rooskleurig beeld van de waarde van hun woning. Dit geldt ook voor eigenaren waarvan verwacht mag worden dat ze goed geïnformeerd zijn, zoals eigenaren met verhuisplannen.
Realistisch beeld is belangrijk
Voor eigenaren is het van belang een realistisch beeld te hebben van de waarde van de eigen woning. De woning vormt een belangrijk onderdeel van het huishoudvermogen en speelt een rol in consumptie-, spaar- en pensioenbeslissingen. Een verkeerde inschatting van de waarde leidt mogelijk tot minder passende financiële beslissingen.
Te rooskleurig beeld woningwaarde
Uit recent DNB-onderzoek blijkt echter dat Nederlanders vaak te optimistisch zijn over de waarde van hun woning. Zo is een groot deel van de woningeigenaren enkele jaren na het omslaan van de markt in 2008 nog van mening dat de waarde van de eigen woning niet is gedaald. Driekwart van de woningeigenaren schat de huidige woningwaarde te hoog in. De doorsnee woningeigenaar rapporteert een woningwaarde die over de periode 2003-2012 gemiddeld 13% hoger is dan de werkelijke waarde. De werkelijke waarde is berekend door de aanschafwaarde te combineren met de provinciale prijsontwikkeling. Bovendien is een substantieel deel van de woningeigenaren positiever over de toekomstige prijsontwikkeling van de eigen woning dan over de algemene woningprijsontwikkeling.
Het optimisme komt ook naar voren als eigenaren hun eigen woning vergelijken met andere woningen. Eind 2013 dacht 29% van de woningeigenaren dat de waarde van hun woning hoger was dan de waarde van de gemiddelde koopwoning in de straat (vs. 13% lager). Tevens dacht 31% van de woningeigenaren dat de staat van onderhoud beter was (vs. 5% slechter) en 17% dat de verkooptijd in geval van een verkoop korter zou zijn (vs. 8% langzamer).
Ook na omslag op de woningmarkt
De overschatting van de woningwaarde is sterker als het goed gaat op de woningmarkt. Het optimisme neemt weliswaar af wanneer woningprijzen zich slechter ontwikkelen, maar het aanpassingsproces is langzaam. Zelfs jaren na het omslaan van de markt blijft een groot aandeel van de woningeigenaren te optimistisch. Dit terwijl de woningprijzen ten opzichte van de piek in de zomer van 2008 met circa 20 procent zijn gedaald. Deze prijsdaling volgde vertraagd en geleidelijk op een snelle en forse daling van het aantal woningtransacties. Het lagere aantal verkopen en de trage aanpassing naar een nieuw evenwicht wordt in verband gebracht met het lang vasthouden aan hoge vraagprijzen door verkopers. Het rooskleurige beeld van woningeigenaren is een van de mogelijke verklaringen voor de terughoudendheid om vraagprijzen te verlagen.
Verliesaversie en eigendomseffect als verklaring
De overschatting van de woningwaarde hangt significant samen met twee belangrijke psychologische processen die ook op andere terreinen zijn gevonden. Een eigendomseffect (duration-of-current-ownership effect) zorgt ervoor dat de overschatting van de woningwaarde toeneemt met de duur van het woningbezit. Naarmate een woning langer in bezit is, wordt het gevoel van eigendom sterker en is de woning volledig afgestemd op de voorkeuren en behoeften van de huidige bewoner.
Daarnaast blijkt uit het onderzoek dat verliesaversie een belangrijke rol op de woningmarkt speelt. Met verliesaversie wordt bedoeld dat een verlies van een bepaalde omvang een groter effect heeft op het welbevinden van mensen dan een winst van dezelfde omvang. Het fenomeen verliesaversie is niet nieuw: van beleggers is bekend dat ze niet graag afstand doen van aandelen die in prijs zijn gedaald, omdat dit betekent dat zij het verlies onder ogen moeten zien. Toegepast op de woningmarkt proberen eigenaren een verlies ten opzichte van een referentiepunt, bijvoorbeeld de aanschafprijs of de hoogte van de hypotheek, te vermijden.
Het onderzoek laat zien dat met name woningeigenaren met een hoge hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de woning een te rooskleurig beeld van de woningwaarde hebben. Daarnaast blijkt uit een aanvullende enquête dat driekwart van de Nederlanders het belangrijk vindt om bij verkoop minimaal de originele aankoopprijs te krijgen. Een nog groter deel van het Nederlandse publiek vindt het belangrijk om geen restschuld over te houden.
Bron: De Nederlandse Bank
