De grote Nederlandse banken hebben ondanks de recente crisis op de huizenmarkt relatief weinig verliezen geleden op hun hypotheekportefeuilles. Dit blijkt uit nieuw onderzoek van DNB bij de vier grootste banken in Nederland. Door een aantal specifieke Nederlandse factoren hebben de banken hun verliezen beperkt weten te houden. De Nederlandse hypotheekmarkt herbergt echter wel risico’s voor individuele huiseigenaren en voor de economie als geheel. Daarnaast blijven eerder gesignaleerde macro-economische risico’s van kracht, zoals bijvoorbeeld het versterkende effect van de hypotheekschuld op de conjunctuurcyclus.
Hoge hypotheekschuld
De Nederlandse hypotheekmarkt is in verschillende opzichten uitzonderlijk. Zo is de totale hypotheekschuld (EUR 650 miljard) met 95% van het Bruto Binnenlands Product één van de hoogste ter wereld. Ook is het maximaal te lenen bedrag ten opzichte van de waarde van het huis met 102% ruim boven internationaal gebruikelijke waarden, die vaak in de orde van 80 tot 90% liggen. Tenslotte bestaat de hypotheekschuld van de vier onderzochte banken voor circa 60% uit (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheken, wat in de meeste andere landen een onbekend fenomeen is.
Kredietverliezen zijn laag gebleven
Ondanks de hieraan verbonden risico’s bleken de bancaire hypotheekportefeuilles tijdens de recente crisis op de huizenmarkt van 2008 tot 2013 behoorlijk schokbestendig. De huizenprijzen daalden gemiddeld 20% en het aantal transacties nam met circa 45% af. Nieuw onderzoek van DNB bij de vier grootste banken in Nederland, wijst uit dat de kredietverliezen op de hypotheekportefeuille marginaal toenamen tot maximaal 0,2% per jaar van de totale hypotheekschuld die bij de vier grootbanken uitstaat. De banken hadden voldoende voorzieningen om deze verliezen op te vangen.
Dat de Nederlandse hypotheekportefeuilles deze ‘real life’ stress test zo goed hebben doorstaan, kan worden toegeschreven aan een aantal factoren. Eén ervan is dat de vraag naar woningen het aanbod structureel overstijgt. Vanwege de sterke regulering bij het verkrijgen van een bouwvergunning, groeit het aantal woningen al jaren met hooguit 1% per jaar, wat gelijke tred houdt met de stijging van het aantal huishoudens.
Daarnaast bleef het aantal wanbetalers in ons land tijdens de crisis op de huizenmarkt beperkt. Dit komt onder meer door het Nederlandse sociale zekerheidsstelsel. In het geval van werkloosheid, bijvoorbeeld, biedt het sociale zekerheidsstelsel een huiseigenaar tijd om een nieuwe baan te zoeken of het huis zo gunstig mogelijk te verkopen. Mede hierdoor zijn de risico’s voor de banken die gepaard gaan met het ‘onderwater staan’, de situatie dat de waarde van de woning lager is dan de omvang van de hypotheeklening, lager dan in veel andere landen.
Huiseigenaar aansprakelijk voor eventueel verlies
Banken op hun beurt hebben in het beheer van betalingsachterstanden te maken met ruime juridische mogelijkheden wanneer verkoop onontkoombaar is. Zo kan een bank zonder tussenkomst van de rechter tot verkoop besluiten. In de meeste gevallen gaat dat in goed overleg met de huiseigenaar, waardoor een veiling wordt vermeden en de opbrengst dichter bij de marktwaarde ligt dan bij de veel lagere executiewaarde. Zolang de hypotheekschuld lager is dan de marktwaarde hoeft verkoop niet tot een verlies te leiden. Anders dan in de VS, waar een slecht betalende huiseigenaar vaak slechts de sleutels bij de bank hoeft in te leveren als betalen echt niet meer lukt, blijft in Nederland de huiseigenaar zowel met zijn inkomen als zijn vermogen aansprakelijk voor een eventueel verlies.
Daarnaast is de hypotheekschuld vaak de enige schuld. Nederlanders hebben relatief weinig andere schulden, zoals persoonlijke leningen of autoleningen.
Beter zicht op financiële positie
Hoewel uit het onderzoek naar voren komt dat de kredietrisico’s voor de banken beperkt zijn, bestaan er wel degelijk risico’s voor individuele huiseigenaren met hoge hypotheekschulden en aflossingsvrije hypotheken. Aan het einde van de looptijd moet er ook bij veel ‘aflossingsvrije’ hypotheken immers wel degelijk worden afgelost. Indien een huiseigenaar het af te lossen bedrag niet op tijd bij elkaar heeft gespaard, zal dat alleen gaan door het huis te verkopen of een nieuwe hypotheek af te sluiten. Aangezien er dan 30 jaren verstreken zijn, moet dit veelal vanuit een lager pensioeninkomen en zonder belastingaftrek gefinancierd worden. Indien er geen andere vermogensbronnen aanwezig zijn is het maar de vraag of dit dan nog lukt. Banken hebben in veel gevallen slechts gedeeltelijk zicht op de vermogenspositie van hun hypotheekklanten. Om de risico’s voor hen goed te kunnen identificeren, is het van belang dat banken beter zicht krijgen of huiseigenaren spaar- of beleggingsproducten, al of niet gekoppeld aan de hypotheek, bij andere instellingen hebben staan.
Uit het onderzoek van DNB bij de vier grote banken blijkt dat 6% van de hypotheekhouders boven de 50 jaar is en een grotendeels aflossingsvrije hypotheek bezit die qua grootte ook nog eens tenminste 80% van de waarde van de aangekochte woning beslaat. Het gaat hier om een hypotheekbedrag van in totaal 40 miljard euro. Het merendeel van deze hypotheken moet afgelost worden tussen 2025 en 2035. Bij deze risicovolle groep vindt DNB het belangrijk dat banken de komende jaren goed gebruiken en contact zoeken met deze klanten, hen bewust maken van de situatie waarin zij zich bevinden en een effectieve aflossingsstrategie tot een passend niveau helpen ontwikkelen. Daarnaast zou een verdere beperking van het aflossingsvrije deel bij herfinanciering van een bestaande hypotheek sterk bijdragen aan een lagere restschuld aan het einde van de looptijd.
Hoge LTV blijkt belangrijkste risicofactor
Door middel van scenarioanalyses heeft DNB inzicht verkregen in potentiële verliezen van banken op hypotheken, hetzij gedurende de looptijd van de lening door wanbetaling, hetzij aan het einde van de looptijd als de hypotheekgever onvoldoende financiële middelen heeft om de resterende schuld af te lossen. Hieruit blijkt dat de portefeuilles het meest gevoelig zijn voor conservatief ingestelde scenario’s met lage huizenprijzen en hoge LTV’s. In de slechtste scenario’s lopen de cumulatieve verliezen op de huidige portefeuille over 30 jaar op tot 5%. Dit moet worden afgezet tegen de rentemarge van de banken over diezelfde periode.
Verdere versobering hypotheekrenteaftrek en verlaging maximale LTV noodzakelijk
DNB constateert in het onderzoek dat de versobering van de aftrekmogelijkheden zichtbaar wordt in de bancaire hypotheekportefeuilles. Sinds 1 januari 2013 komen nieuwe hypotheken alleen voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking als er lineair of annuïtair op wordt afgelost. Daarbij wordt zowel voor bestaande als nieuwe hypotheken het maximale percentage waartegen hypotheekrente mag worden afgetrokken stapsgewijs verlaagd. En sinds 2001 heeft iedereen recht op maximaal 30 jaar renteaftrek. Door deze maatregelen is sinds 2011 het percentage 100% aflossingsvrije hypotheken in de portefeuilles van de vier grote banken met gemiddeld 1%-punt per jaar gedaald van 27% naar 23%, terwijl het percentage annuïtaire en lineaire hypotheken van 2 naar 9% is gegroeid (zie figuur).
Hoewel de samenstelling van de bancaire hypotheekportefeuilles in de goede richting verandert, blijft de Nederlandse conjuncturele ontwikkeling erg kwetsbaar door de hoge hypotheekschuld. Eerder stelde DNB vast dat het huidige herstel van de woningmarkt moet worden gebruikt om de schokbestendigheid van de woningmarkt verder te vergroten (zie bijvoorbeeld Overzicht Financiële Stabiliteit najaar 2016). Daartoe blijven een versnelde versobering van de hypotheekrenteaftrek, een verdere verlaging van het maximaal te lenen bedrag in relatie tot de waarde van de woning na 2018 en meer betaalbare woningen in het vrije segment van de huurmarkt onverminderd noodzakelijk.
Bron: DNB
