In de afgelopen vijftig jaar gedroeg de Nederlandse woningmarkt voor koopwoningen zich in internationaal perspectief bijzonder. De huizenprijzen stegen 23 jaar lang aan een stuk en daarnaast waren er twee korte fasen met neergaande prijzen. Omringende landen ervoeren vaker neergang en herstel van de woningprijzen. Over de hele periode is de stijging van huizenprijzen in Nederland veel groter geweest dan van andere goederen en diensten in de economie. Om de woningmarkt beter te laten werken zijn structurele maatregelen, zoals het aanpakken van verstoringen, veelal effectiever dan ad hoc maatregelen. Dit staat in de zojuist verschenen publicatie ‘Beweging op de woningmarkt: prijzen en volumes’, waarin het Centraal Planbureau (CPB) de langetermijnontwikkelingen van koopwoningen beschrijft.
Het is niet eenvoudig de ontwikkelingen op de woningmarkt te beïnvloeden. Het meest effectief lijken maatregelen die de structurele werking van de woningmarkt verbeteren, zoals de afbouw van regels die de koop van woningen bevoordeelt ten opzichte van vrije huur. Een andere mogelijkheid is om maatregelen te nemen die het aanbod van nieuwbouwwoningen beter laat aansluiten bij de vraag naar die woningen. Vergeleken met het buitenland blijft de nieuwbouw van woningen als reactie op prijsstijgingen namelijk achter. Tijdelijke maatregelen lijken minder effectief, met uitzondering van maatregelen die de terugval van de bouwsector tijdens een zware crisis beperken.
Beleid kan zich in het algemeen het best richten op het verbeteren van de structurele werking van de woningmarkt, zoals het afbouwen van beleid dat koop bevoordeelt ten opzichte van vrije huur. Door de complexiteit van de huizenmarkt en de veelheid aan bestaand beleid kunnen echter onbedoelde bijeffecten optreden, bijvoorbeeld op betaalbaarheid en toegankelijkheid.
Een voorbeeld hiervan is een eventuele verdere aanscherping van de leennormen: dit zal leiden tot een minder sterke doorwerking van huizenprijsbewegingen op de financiële sector en macro-economie, maar tegelijkertijd ook tot een minder toegankelijke woningmarkt. Hierdoor is het meestal niet eenvoudig om aan te geven of een bepaalde maatregel wenselijk is: dat zal afhangen van hoe men de verschillende effecten weegt.
Een andere mogelijkheid is om beleidsmaatregelen te nemen die de prijselasticiteit van het Nederlandse aanbod vergroten. Vergeleken met het buitenland is de reactie van het aanbod op prijsstijgingen op de Nederlandse markt gering. Factoren die daaraan lijken bij te dragen zijn het restrictieve grondbeleid en de lange procedures. Of het wenselijk is om de prijselasticiteit langs deze weg te verhogen is een politieke afweging tussen verschillende beleidsdoelen die deels verder reiken dan alleen de woningmarkt.
Bron: CPB
