Huurincasso is nauw verweven met schulden op verschillende terreinen en schuldhulpverlening. Het kernprobleem kan een tekortschietend huishoudeninkomen zijn en/of een onbeheerst uitgavenpatroon: gokschulden, kosten van verslaving, leven op te grote voet. Vooral plotselinge veranderingen van inkomen en/of uitgaven kunnen burgers voor grote problemen plaatsen.
In mijn inleiding op het Huurincasso Congres 2017 leg ik vooral het verband tussen inkomen en uitgaven aan het wonen en energie. Het beleid van het kabinet-Rutte II heeft voor vele huishoudens de financiële problemen vergroot. Gemiddeld konden bewoner-eigenaren hun positie verbeteren dankzij de extreem lage hypotheekrente. Veel minder huizen kwamen onder water te staan. Sinds 2013 neemt de hypotheekschuld weer toe. In de koopsector dreigen weer overmoed en overoptimisme.
De lasten van de financieel-economische crisis zijn in het woondomein vooral sinds 2013 bijna geheel door de huurders gedragen. De verhuurderheffing geldt uitsluitend voor eigenaren van woningen met een gereguleerde huur. Alleen al in 2013 ging de huur in de corporatiesector met gemiddeld 5% omhoog, terwijl de inkomens van de huurders daalden, niet alleen door de crisis, maar ook door de selectieve uitstroom van middengroepen uit de sociale huursector.
Sinds 2013 worden de kosten van de verhuurderheffing (€ 1,7 miljard op jaarbasis in 2017) bijna geheel afgewenteld op de bewoners van woningen met een gereguleerde huur. Gelukkig werden de budgetten voor de huurtoeslag wel elk jaar opgehoogd om het toenemend beroep op deze subsidie bij te benen, maar de huurtoeslagtabellen werden niet verbeterd. Het aantal huurders onder de armoedegrens steeg in woningen met een gereguleerde huur in korte tijd van 700.000 tot meer dan 800.000. De energiekosten stegen sinds 2008 eveneens, maar sinds 2013 trad hierin een zekere stabilisering op. Sommige huurders met een laag inkomen profiteren misschien nog van een matige huur, maar verbruiken zoveel gas en elektriciteit door hun gedrag en door de slechte energetische kwaliteit van de woning, dat vooral de energie-uitgaven bij hen de das omdoen.
Het gevolg van de extreme huurverhogingen in combinatie met stagnerende inkomens is dat de voorraad huurwoningen steeds duurder is geworden. Het aantal woningen met een huur boven de liberalisatiegrens (€ 710 per maand) verdubbelde in enkele jaren. Ook het aantal woningen met een huur tussen aftoppingsgrens (€ 580/€ 620 per maand) en liberalisatiegrens is de laatste jaren geëxplodeerd. Dit was voor het kabinet-Rutte II aanleiding om per 1 januari 2016 de zogeheten passendheidstoets te introduceren. Dit houdt in dat aan huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen, voor tenminste 95% van de gevallen een woning moet worden aangeboden met een huur beneden de aftoppingsgrens. Dit vergroot de druk op de woningvoorraad met een huur lager dan € 580 tot € 620 per maand aanzienlijk.
Tijdens het Huurincasso Congres 2017 zal de vraag centraal staan hoe de actuele betaalbaarheidsproblemen van huurders kunnen worden opgelost en welke gevolgen dit heeft voor de huurincasso-praktijk. Het is echter niet verkeerd als we ook stilstaan bij de vraag hoe de oorzaken van deze problemen, die samenhangen met marktfalen en beleidsfalen, kunnen worden aangepakt.
Al met al heeft het woon-en energiebeleid van het kabinet-Rutte II de betalingsproblemen en de schulden bij huurders sterk vergroot.
Hugo Priemus is Emiritus Hoogleraar Volkshuisvesting aan de TU Delft en directeur van Priemus Onderzoek en Advies.
Hugo Priemus opent op dinsdag 28 maart aanstaande het Huurincasso Congres. Kijk voor meer info op huurincasso-congres.nl of stuur een mail naar info@creditexpo.nl
Prof. Dr. Ir. Hugo Priemus
Foto: Jaap Oldenkamp
