De AFM heeft nieuwe normen gepubliceerd normen ter voorkoming van overkreditering bij hypotheken. Het nieuwe toetskader is nodig om consumenten beter te beschermen tegen de risico's van te hoge schulden. Een hypotheek zal onder meer in verhouding moeten staan met de aankoopwaarde van de woning. Bovendien komen er minder uitzonderingen op de bestaande inkomensnorm. Het Ministerie van Financiën is voornemens het toetskader te verwerken in nieuwe regels die begin 2011 in werking treden.
Noodzaak
De AFM deed in 2009 voorstellen om de hypotheekverstrekking aan te passen.
Uit onderzoek van de toezichthouder bleek dat de bestaande norm te veel ruimte liet voor te hoge hypotheken. Zo kunnen een aantal huishoudtypes zoveel lenen, dat zij de minimumbehoeften voor levensonderhoud niet meer op konden brengen. Ook is het risico op restschuld te groot omdat leningen vaak hoger zijn dan de aankoopwaarde van de woning. Dit risico loopt op omdat de prijsontwikkeling op de woningmarkt sterk is afgevlakt of zelfs negatief is. En de werkloosheid stijgt.
Ook is er altijd de mogelijkheid om bij uitzondering en goed onderbouwd de norm te overschrijden van wat maximaal geleend mag worden en een consument meer te lenen dan op basis van zijn jaarinkomen kan. Deze mogelijkheid werd bij banken echter te vaak onterecht gebruikt waardoor de bestaande norm in de praktijk leidde tot te ruime hypotheekverstrekking.
Uit nog lopend onderzoek naar hypotheekadviezen van begin 2010 blijkt dat banken al veel minder vaak extra hoge hypotheken verstrekken, mede door de economische omstandigheden en de aandacht die de AFM aan hypotheekverstrekking heeft besteed de afgelopen jaren. Het nieuwe toetskader zorgt ervoor dat de huidige, voorzichtiger praktijk ook op de lange termijn behouden blijft, ook als het economisch beter gaat.
Schuldnorm
Naast het inkomen zal er voortaan ook rekening worden gehouden met de hoogte van de hypotheek in verhouding tot de waarde van de woning. De hypotheek mag maximaal 112 procent van de aankoopwaarde van het huis bedragen. Daarbij moet het deel van de schuld boven de aankoopwaarde binnen 7 jaar worden afgelost of gedekt door opgebouwd vermogen. Tot op heden was er geen maximum voor de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning.
De verplichting om de top van de hypotheek af te lossen of te dekken met de opbouw van vermogen geldt niet voor hypotheken die onder de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) vallen. Ook als de consument al vrij vermogen heeft, kan dit gebruikt worden ter afdekking van de schuld boven de woningwaarde. Bij verbouwing geldt de taxatiewaarde na de werkzaamheden als aankoopwaarde, waardoor ook (een deel) van de woningverbetering gefinancierd kan blijven worden.
Inkomensnorm
De AFM heeft ook voorgesteld de huidige inkomensnorm aan te passen. Er zal beter rekening gehouden moeten worden met de samenstelling en het budget van het huishouden van de consument die een hypotheek wil afsluiten. Dat leidt tot een rechtvaardiger en duurzamer beleid van banken bij het verstrekken van hypotheken en vermindert het risico op restschuld. Bovendien kan er alleen een hypotheek boven de inkomensnorm worden geadviseerd onder strikte voorwaarden.
Toezicht
De wet op het financieel toezicht (Wft) schrijft voor dat er geen onverantwoorde kredieten mogen worden verstrekt. Het Ministerie van Financiën zal het toetskader hypothecaire kredietverlening op korte termijn verwerken in een Algemene Maatregel van Bestuur (AmvB). Ten aanzien van het voorstel om te toetsen op basis van drie huishoudtypen krijgt de sector gelegenheid om met een alternatief voorstel te komen (dat getoetst wordt door de AFM) dat dezelfde doelstelling bereikt in het kader van risicobeperking voor consumenten. Uitgangspunt is dat het nieuwe toetskader in werking zal treden begin 2011.
Dringend advies consument
De AFM raadt consumenten ten zeerste aan om zelf een goede afweging te maken van de hogere risico's die zij lopen bij het afsluiten van een hypotheek die hoger is dan de waarde van de woning. Hypotheekadviseurs en -verstrekkers zullen in de toekomst rekening moeten houden met het inkomen en de waarde van de woning bij het adviseren van een hypotheek. Zij bepalen wat een consument maximaal mag lenen op basis van de inkomens- en schuldnorm. De consument moet zich wel afvragen of hij de lasten van die maximale hypotheek wil dragen.
Bron: Autoriteit Financiële Markten
